房地产究竟有无暴利

         他表示，目前房地产行业的资源——无论是资金还是土地——向上市公司集中是一个事实，也是未来的趋势。但这既符合国家利益，也符合公众利益。房地产行业资源向上市公司集中，有利于保护购房者利益、防范金融风险、盘活存量土地，利国利民。

 　　　王石承认，万科今年前9个月与去年同期相比，其新盘销售均价提高了约27％，但他同时强调，毛利率只上升了1.7个百分点。他解释说，这部分是因为装修房比例的上升，以及每平方米楼盘销售价格里所包含的税金也从去年的400多元上升到目前的1100多元，增幅超过150％。

　　  从上市公司各个行业对比的情况来看，房地产行业的平均利润率确实比较高，2006年达到了11.4％，而制造业只有4％。但是，两个行业的资本回报相差不多。净资产收益率房地产行业大约10％多，而制造业是9％多。这主要还是因为房地产业占压的资金比较多，周转比较慢。因此，至少从上市公司的情况来看，房地产业并不是暴利行业。

　　  王总以万科为例解释分析房地产业的利润情况，应该是有说服力的。但是就以这样的简单数据来证明今天的房地产业是一个微利行业，开发商们也是苦哈哈的人们是很难相信的。在人们的印象中开发商个个都是爆发的富豪，房地产业绝对是当今社会来钱最快的暴利行业，只有百分之几的利润也不能让人们相信。

       实际上每到年底盘点时都会有人站出来为开发企业和开发商们邀功请赏，但是鉴于人们对开发行业强取好夺的印象，所以为开发企业的暴利“避谣”也就成了惯例。但是事实就是事实，房地产的暴利已经是尽人皆知的了还有什么理由狡辩呢？
     
       一、房地产项目的成本构成不是很复杂，因此计算实际利润并不困难。今年1—7月北京的住宅成交价9958元/平米，比2006年同期的销售价格7079元/平米上涨了40.67%，这是官方的统计数字，实际上人们感到的价格上涨还要更快些。

       二、最近公布的丰台小屯馨城两限房项目，销售价格达到7300元/平米，由于两限房也是成本构成完全的商品房，也就是说两限房的价格里包含了开发商一定的正常利润，大概3—5%，而同地段的普通商品房的均价是1.4万元/平米。都是商品房价格至于有一倍差距吗？

       三、按说土地成本应当项目中最大的成本之一，但据碧桂园的资料显示，2004年—2006年间，碧桂园土地成本占平均售价的比例分别为9.2%、7%及7.5%，今年上半年又降低到7.45%。而其他开发商的土地成本至多也救灾20%左右。

       四、财富过度向房地产商积聚不是偶然的，胡润榜单上今年过百亿的上榜富豪有75位，前13位身价均在300亿以上。而前十名里涉及房地产业的就多到6位，前一百位里就有43位涉及房地产业。

       五、受房屋价格不断上涨的影响，越来越多的大型企业开始涉足房地产开发，如果没有高于社会平均利润的超额利润像海尔、联想这样的优秀企业怎么会有心思干起与主业毫不相干的房地产来呢？其实现在可以过滤一下能够说的起来的大企业中还有那家企业没有涉足房地产的呢？

        六、房地产泡沫的存在基本上已经在社会上达成共识，王石、潘石屹等业界代表人物都在像博敖论坛这样的正规场合提出过房地产泡沫的警告，如果没有房地产价格飞涨带来的巨大暴利，只有5—7%的利润空间，房地产泡沫从何而来？

        七、已经有一些开发商公开表示现在的房地产利润达到了100%，甚至还要多，还有的人感到这钱来的都有点害怕了。

         所以说，房地产暴利的存在是不容质疑的，也是没有必要狡辩的，如果真要说开发商们没有挣到这么高的利润，那么人们就一定要问涨价的钱都跑哪去了呢？