房贷新政咋就成了可松可紧的橡皮筋

      什么是第二套住房？这个问题简单不？问一下几岁的孩子肯定都会得到一个一致的意见:我们家现在有房子住，再买房子就是第二套住房了。可是央行、银监会关于提高第二套住房首付比例的政策公布后，各商业银行的《执行细则》却对什么是第二套住房做出了各不相同的解释，过去总以为咱们的国语是世界上最严密、最无懈可击的，咱们总是习惯于把简单的问题用复杂化的语言表述出来，不像英语那样有个主谓宾补，最多弄个从句什么的就就把问题解决了。但是关于地产的调控每每生出异样的解释，也让我对自己的母语不再那么自信了。

  　　央行、银监会9月27日共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,对商业性房地产信贷政策进行了调整，其中规定申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。通知严格规范住房消费贷款管理，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　　从本项政策可以看出，随着借款人购房套数的增加，最低首付款比例和利率的上调幅度将进一步增大，抑制效果会更加明显。通知对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的  房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　  其实早在央行、银监会文件之前，建设银行系统已经传出了收紧房贷的信号。随着上半年楼价涨势如虹，同时受到贷款额度的影响，银行之间出现上半年早放贷早受益的放贷倾向，在加息周期和操作性风险的影响下，我国住房按揭贷款正逐渐步入违约高风险期，个人违约率出现逐年上升的迹象。

      这次提高首付比例的政策是在今年5次加息和7次提高存款准备金的基础上提出来的，主要还是为了规避银行可能的房贷风险。如果房地产市场运行正常，房价平稳、供求合理，这样的政策也就不可能出台了。房地产市场的危机主要的就是银行的危机，没有银行的支持，房地产商不可能囤积大量的土地，不可能干预捂盘惜售，也没有经济能力维持房地产商的危险运作。在这种意义上讲，人们都认为银行与房地产商狼狈为奸制造了高房价的危险架构。

       但是，由于房地产市场的主要资金来源于银行系统，高房价不可能永远持续下去，特别是今年以来房价的邪涨速度加快、房屋交易量明显下降，危机的信号越来越明显。一旦危机爆发出来，出现房价下跌、财富缩水，一些人还贷的压力就会加大、甚至不能及时还贷、或者根本还不上贷款，而由于房地产市场危机的损失可能就被转嫁到银行身上。最近发生的美国次贷危机不仅让一些购房人倾家荡产，也让有关的金融机构破产倒闭。

        在这样的国内外房地产市场压力下，银监会和央行出台房贷新政策的目的是非常明确的。人们一直也认为当前的房地产市场主要还是让一人多房的购房行为在不断地从一个高度推到又一个高度，这也让那些无房人买房变的越来越买不起了，因此说房地产市场长时间走高造成的问题和损害还不仅仅是银行方面，也是社会安定和谐的大敌。从这次央行、银监会的新政中也可以看出，房贷新政打击的对象只是投资行为，而对购买自住放行为还是保持了支持、倾斜政策。

        当然银监会和央行的政策还有赖于各商业银行的贯彻执行，这项政策的成功与否也决定于各商业银行的贯彻力度和执行的坚决程度。由于银行间关于房贷的承受程度不同，面临的危险程度也不一样，各银行都按照自己的利益角度来制定细则，甚至异化、曲解央行政策条款，纵使这样的好政策再好也难取得成功。

       我们从最近各银行公布的执行细则中已经嗅到了这样的风声，这不能不让我们在新政刚刚落地之后就又担起心来了，这样的调控会不会再次面临失败的命运？银行间不同的执行松紧不同细则很可能让调控失灵，人往高处走、水往低处流，资本肯定不会放过任何可能的赚钱机会，因此如果有的银行收紧房贷，而另一些银行开闸放水，社会上的房贷怎么可能被遏制？只不是把东门关上开西门罢了。

        我们也可以看到一些银行对第二套房的解释是在勉强、甚至可笑，让这样的细则执行下去调控效果就不仅仅是打折扣的问题，而可能是彻底的败下阵来。有人以为央行的政策不够明确、划分的比较笼统。实际上真不是这样，关键还是有人在强词夺理、没有大局观念。

        有人呼吁央行政策再出细则来统一各商业银行的不同解释，我认为虽然不应该，但现在看来也是有必要的。不然，按照现在这样的政策导向，以后各商业银行的分行、支行再把细则制定下去，如果制定出不但按照夫妻个人来划定，而且还要按照商业银行、按照地区来划定什么是第二套住房，只要没有在我的银行贷过款、没有在咱的城市贷过款的统统可以被认定为是第一次购房，那时制定什么政策还有什么意义？

       有人说数学是最严格、最客观的科学。然而像第一、第二这样清晰肯定的序数都可以被任意按照需要注解，这也算是现代人的创造。

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            北京首个房贷细则让调控再打折扣

     附录：各商业银行执行细则一览表

      一、交通银行     执行时间：目前已开始
    第二套住房认定标准：夫妻买房，若二人此前已经以共同名义购买了一套住房，那么再次购买，就算第二套房；假如以配偶一方名义购买，只要他（她）此前并无贷款记录，就不算。  

       二、北京银行 　　执行时间：目前已开始
    第二套住房认定标准：以个人信贷记录为准。夫妻双方如一方名下有房产，另一方购房仍算第一套。但是贷款已经结清，则按第一套房来对待。
       三、 光大银行     执行时间：目前已开始
    第二套住房认定标准：根据个人的信贷记录来认定。如果配偶作为了共同借款人，再买房也算第二套，反之则不算。该行只看有没有使用过贷款，如果曾经贷款买过房，就算还清也算第二套。
       四、广东发展银行     执行时间：目前已开始
    第二套住房认定标准：主要是以家庭为单位，就是说夫妻买房，只要他或她此前有贷款记录，再次买房就都算做第二套房；如果是此前购房时有过贷款，但是贷款已经结清，则按第一套房来对待。
        五、中国银行       执行时间：目前细则还未出台
    第二套住房认定标准：贷款仍然执行最高七成的比例，何时执行第二套房首付四成时间还未定。
      六、 上海浦发银行
执行时间：细则还未下发，实际操作中已开始执行 
    定标准：配偶双方只要有一人有过买房贷款记录就算第二套房，至于已结清前套贷款的情况是算第一套还是第二套，需要等待细则来界定。
     七、建设银行 执行时间：细则还未下发，实际操作中已开始执行

    第二套住房认定标准：以户为单位，并已经将北京地区的第二套住房贷款的首付比例提高至50%。以户为单位就是说夫妻双方无论谁拥有住房，另一方购买住房时都将视为第二套住房。
       八、 民生银行 执行时间：细则正在总行各部门进行会签