中国房市的疑似危机不容忽视

 

       中国由于资本市场的管理体制依然比较严格，因此受外界金融波动的影响要小的多，基于此，国内一些机构和部分经济学家都认为美国的次贷危机不会影响到中国国内的资本市场和房地产市场。曾经购买过美国次级贷款证券化债券的商业银行也表态，所购债券已经在危机前抛出，好像中国的市场已经天下太平了。

      但是我们应当看到次级贷款危机影响到的不仅是直接的次级贷款的相关业务，如果危机继续发展下去，整个金融业，乃至宏观经济都会受到影响，在这样的情况下，不管商业银行转购什么样的债券都会要深受其害的，何况中国的外汇储备还大量地购买了美国的国家债券。我们不能不提高警惕，另外我们还应当从美国的危机中检讨我们自己的体系内还有些什么问题没有，需要进行调整的必须抓紧时间整顿一下。特别是美国的次贷危机从房地产业暴露出来，我们应当引以为鉴，不能发生外生性的引致危机，更不能发生内生性的自发危机。实际上在房价长期邪涨的情况下，危险怎么可能一点都没有呢？

      一、都认为国际上比较安全的收入房价比是1：3至1：6之间，国内房价同比按照5—6%的速度增长了17个月，深圳、北京等一线城市的房价都在10%以上。而同期人们的收入也有增加，但大大落后于房价的增长。2006年第三季度的统计分析显示，京沪穗深四地的“房价收入比”均达到10以上，深圳名列第一，房价相当于家庭可支配收入的15.76倍，第二位的是上海，为15.55倍，其次是北京，为13.55倍，最后是广州12.67倍。目前的收入与房价比经过这一年的涨价已经达到了更高的水平。

      二、中等收入者房贷逼近警戒线，由于房价和利率的不断提高，目前的购房人负担也在日益价加重。目前中等收入者的还贷已经占到家庭收入的50%，随着不断的加息政策的落实，这个负担还会进一步加重。据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年7月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.5%，涨幅比上月高0.4个百分点；环比上涨1.2%，涨幅比上月高0.2个百分点，。2007年2季度，全国70个大中城市房屋销售价格与去年同季度相比上涨6.3%其中，涨幅较高的城市主要是：深圳14.3%、北海12.5%和北京9.5%等。

      三、房地产的交易量今年以来大幅度减低，据北京市统计局的统计显示，今年一季度，北京房地产市场商品住宅现房销售面积61．5万平方米，同比下降59．3％；期房销售面积179．6万平方米，同比下降40．8％，商品住宅无论是现房还是期房销售面积均首次出现了大幅度下降。3月末商品房空置面积为1050．4万平方米，其中，商品住宅空置面积为488万平方米。

　　 5月北京商品住宅预售再次环比出现了下降，降幅达到11.9%。京城楼市从年初开始的销售量锐减的局面一直持续到现在，尽管市场需求依然表现强劲，但高速上涨的房价是降低人们购房热情的主要原因，导致目前京城住宅销售一直处于比较低迷的状态。

      然而，银行抵押贷款并没有因为交易量的下降而减少，目前使用房产抵押贷款融资的客户数量集聚上升，已经占到个贷市场的30—40%。7月份的加息不但没有形成提前还贷的高潮，7月份的房产抵押贷款成交量反而较上月增长了17%，目前房产抵押贷款所占房产贷款比例达到21%。

       在人们空前高涨的投资热情背后，房地产的抵押贷款特别是房产抵押贷款的风险也日见增长，已经有消息证明，多家银行正在采取措施收紧房产抵押贷款的发放。个别商业银行已经将贷款的首付比例提高到了40%，还有的银行对贷款客户实行了更加严格的限制。美国里我们很远，美国的次级贷款我们以前可能都没有听说过，但在美国的次级抵押贷款危机已经爆发的今天，我们不能再高枕无忧了。