三条消息二组数据一个结论
    

      这几天关于房地产方面的消息有一个明显的特点，就是唱涨的声音有渐渐减弱的趋向，以前谈到高房价问题，中央政府和央行都是一筹莫展，而开发商们和一些学者都大唱赞歌，购房人虽然都情绪激昂但也是一头雾水，房价的走向和人们的期望以及政府的措施总是背道而驰。
     

     据中国社会科学院发布《2007年中国服务行业发展报告》显示，中国现在的房价水平与家庭年收入比超标严重，泡沫已经浮现；中国人民银行研究局副局长张涛昨天在第七届中国房地产发展年会上建议“建议加强股权融资，增大企业自有资金的比重。”他透露房地产融资50%以上的资金来自银行系统；国家发展改革委近日发布的“宏观经济研究院经济形势分析课题组报告”指出，由于供过于求，中国房地产早则在2008年开始，迟则到2009年，将进入较为低迷的状态。
       

      房地产开发企业的资金来源一直是人们关心的重点，同时在去年的调控措施中，也有相当部分就是针对房地产企业的资金构成的，比如：自有资金35%的比例要求，未封顶楼盘银行不能发放个人贷款等等。房地产形势日益高升的状态下本也无所谓限制不限制，但最近连年高速发展的惯性让人们不能不相信泡沫真的来了。

      张涛说，目前房地产企业负债经营的情况比较严重，1997年到2003年房地产开发企业平均负债率是75%，2004年以后略有降低，但仍然很高。截止到2006年11月，房地产贷款在同期融资贷款中的比例达到16.3%，值得关注的是我国现在已出现房地产股权融资和债权融资，而且近年来非常活跃。“2006年这类资金总计达到300亿元，当然300亿元跟房贷余额3万亿元的水平相比，可能只是很小的一部分，但是它的作用是越来越明显。
     

     中国社会科学院发布《2007年中国服务行业发展报告》在论及房地产行业时称，中国房地产市场一是房价过高、上涨过快、按照国家经验标准，合理的城镇房价与家庭年收入比在2.6:1左右，而如今中国的城镇房价与家庭年收入比平均高达7.6:1，有的地方甚至超过10：1。无论在规模、结构、价格，以及利润上都存在一定的问题。二是总量过剩、结构失衡。当下，房地产的总量大于有效需要，商品房空置率远超过国家警戒线。同时，房地产过剩与短缺并存，一方面，大量的商品房积压，另一方面普通住宅尤其是经济适用房供给短缺、增长缓慢。三是平均利润过高、经济房地产化。房地产的行业利润远高于其他行业，许多各类企业纷纷转向房地产开发，一些地区面临房地产化或产业空心化倾向。四是周期波动剧烈，经济大起大落。与宏观经济周期比较，房地产周期振幅大，波动剧烈，大起大落，甚至急起急落。

 

 

     国家发展改革委近日发布的“宏观经济研究院经济形势分析课题组报告”指出，由于供过于求，中国房地产早则在2008年开始，迟则到2009年，将进入较为低迷的状态。报告认为房产市场两年后进入调整期，房价上涨将不再明显，而税收是调节房地产市场的最好方式，住宅保有税出台势在必行。
      

      发改委数据显示，去年全国销售面积平均增长率持续下降，已降至1999年以来的最低点，北京、上海、浙江等重点地区销售额(或销售面积)增幅的明显下降，都说明高房价正在对住房需求产生抑制作用。报告认为，在需求减速的情况下房价继续大幅上涨，主要是房地产商操纵供求关系的结果。过去5年来，住宅投资增长和施工面积增长速度明显高于销售速度，预示经过一段时间后将出现住宅市场的供大于求局面。
      

     由此看来，几年以后，住宅市场将出现明显的供大于求的形势，从而导致住宅投资和消费出现较明显的调整。房地产市场发生逆转的时间不会太久了，关心房地产市场的人们都会发现，来自开发商方面的等待、观望、期盼甚至联盟上书，没有能够阻住新年之后形势的变化，而可以看到的是一些开放商在项目上的调整，甚至土地的转让都日趋活跃起来，值得欣慰的是不少的开发商做出了正确的判断和合理的价值取向。