冬季房展会上预示寒流信号

 

     人们可能还记得在9月中旬的2006年秋季房地产展示交易会上，与往年比已经不再辉煌的房展会，还是有参展商近100家，参展新盘有十余家，房源供应近八万套，其中主要的参展项目中住宅占价格集中在4000-6000元。4天的参观人次达到了15万人次，意向成交房源1423套，意向成交金额超过12亿元人民币，意向成交户均面积为104平方米。在这次房展会上，中小户型房源依旧备受购房者的青睐。 
     而刚刚闭幕的国贸冬季房展会比之秋季房展会又冷清的多了，展厅内的新老项目、外埠项目加起来也不过60多个。这次推出的楼盘中位于四环以内的项目数量“再创新低”，在本届展会的14个新项目中，四环以内的只有两三个。虽然夏冬两季一般是销售的淡季，参展项目比较少，前来看房的人也少。但参展的项目房价还是让人感到了高。。。实在是高，城八区范围内的房子，均价在万元以下的几乎已经没有了，其中，官苑8号均价15000元/平方米、北京上舍均价11000元/平方米、唐缘23000元/平方米，新奥洋房16000元/平方米，美华·尚层22000元/平方米。
     同样是为期4天的06年冬季房展会参观流量只有11.3万人次，比秋季展会减少流量25%左右。首日只有2.3万人参观了展会，首日意向成交额仅7137万元，尚不足亿元，创下近年来冬季房展首日成交最低成绩。本次房展4.16亿元的意向总成交金额，相比2005年冬季房展狂降近6成，与今年9月份的秋季房展会也只有3个月前的三分之一的销售量，其中北京市内参展项目意向成交总套数只有317套，意向成交总金额为2.5亿元，外埠参展项目意向成交总套数为437套，意向成交总金额为1.66亿元。
    与新盘的“受冷落”相比，二手房却受到购房人欢迎。这不能不让人对高房价更加担起心来。这说明了一个非常尖锐的问题，就是市场供应与人们需求之间的巨大矛盾。很多人在分析房地产市场走势时总是以为需求无限大，但没有发现这种需求也是受到很多条件限制的，二手房受欢迎证明人们有效的购房需求是与总购房款密切相关的。
     实事求是地说，没有人愿意非二手房不买，非小户型不买，但正是由于人们没有足够的实力购买越建越华贵的商品房而已。现在的房地产市场最好的卖点，就是房子特大、装修特奢、价格特高，这种脱离普通购房人实际购买力的市场，正在把房地产业带进寒冬。建设部副部长最近透露，全国40个重点城市住宅平均套型面积达到113平方米，其中12个城市超过120平方米，而北京待售住宅平均面积更是高达143.9平方米。
     冬季房展会上的信息表明了当前的房地产市场的惨淡销售窘况，也透露出了人们观望等待的心情，这无疑对开发商是致命的打击。因为普通购房人与购房投资人的心态是完全不一样的，投资人关心的只是回报率和出手时机，而由于银行贷款的原因，大房子的回报率较之小房子能够赚更多的钱。现在面对人人疑虑丛生的市场环境，投资人也在三思而后行，北京待售的140多平米的户型的销路还真的成了问题。
　　从9月1日至今，北京市成交地块共17块，其中规划建筑面积近230万平方米，占2006年成交地块总规划建筑面积的33％。按有关政策估算，这些项目可建成17825套90平方米小户型。再加上6月至9月成交地块中，部分未能在9月1日前完成审批的项目，也将执行“90平方米占70％”的规定，小户型的数量应该更多。这批小户型将集中在明年下半年9、10月份到2008年上半年入市，届时预计有超过2万套90平方米以下的小户型集中上市，形成集中供应。再考虑到宏观政策对地价的调控，以及人们购房心理的成熟和理性，明年的房地产形势肯定是另一番景色，对开发商的压力从这次房展会上也可窥见一斑。