政府刚推出十招遏抑楼价的措施，还不到24小时，很多传媒已很确定地认为，措施力度不足，楼市难以降温。我的看法不一样。

传媒在作这样的结论时，引证了很多创新高的成交，其中有些是措施公布前签约的，买卖双方都不知道措施的内容，怎可以这样的案例去引证措施无效。

现实是任何新的消息都会对市场有一定的影响。简单的消息，市场可以立即有反应，复杂的消息，市场需要时间消化。今次政府出了十招，方向是增加供应，但招数却各有不同，市场的反应不可能在几小时里就看得清楚。

就我所接触，业主方面倾向相信措施力度不足，所以坚持高价不愿减；但买家则倾向相信措施会有效，所以想观望一下再作决定。他们的不同取态，其实都是基于利益立场；但最终的较量结果，则决定于措施有没有真正改变了市场的供求情况。

市场不一定理会措施是否真的可以解决香港的房屋问题；但若是供应比前有所增加，就一定会在价格上反映出来，因为之前成交的价格，是没有预计到这些新供应的。

今次政府把36幅原先拨作政府、机构或小区用途的土地也改作住宅用途，很明显是新的供应。这显示政府会修订城市规划，以适应市民对住屋的急切需要。这条路一开，很多现时未被充份利用的工业与农业用地都可被解放出来。这对市场不会没有影响，市场的参与者会因而作出不同的理性预期。

据地产代理的统计，刚过去的周六与周日，十大屋苑的成交只有27宗，比之前的周六与周日急跌了四成，但价格却没有跟随回落，部分成交依然创出新高价。不过，随着交投量减少，价格能否长期高企就有疑问。

前一段时间，有部分传媒，为了刻意证明政府容许白表申请者买二手居屋的政策失误，一窝蜂报道楼价因而上升的消息，令很多市场的参与者都误以为楼市已如九七时一样疯癫，产生了一定的恐惧情绪。有些换楼人士，甚至采取先买后卖的策略。这种情况已导致现时市场上等着要卖楼的人多了，市况可能因而有点压力。

再者，前一个阶段的升市，主要靠心理因素推动，客观的经济环境似乎不大配合。欧美的经济未见有起色，中国的经济已开始失速，而香港的零售业亦有放缓迹象，楼价是没有条件在这种情况下进入大牛市的。

没有迹象显示，上两个月入市的动力是来自新生的购买力。买家所用的都是早前的积累，而不是因为升了职，加了薪；他们只是改变财富的储存方式罢了。这样的交投量上升是消耗性的，会透支未来的购买力。此之所以，我原先已估计楼市会在第四季出现调整。今次政府出招，或会令楼市的调整提前在9月出现。不过，今次调整的幅度不会大，大概3%至5%左右，不会超过10%。