九仓获政府续批海运大厦地段的租用权，为期21年，需补地价79亿元。有意见认为政府所收的地价太少，有明益九仓之嫌。我也觉得这个地价偏低，若负责谈判的官员掌握得好一些，当可以收到更高的价钱。但这并不代表官员在谈判中刻意向九仓输送利益。

现实是公务员在谈判中的自由发挥空间不多，地政署有一套既定的流程需要谈判官员遵守，并设有一队专业的估价人员为谈判官员提供协助，官员只能按规范好的模式展开谈判。这套程序是港英时代留下来的，其特色是保守、克制、严谨，但结果却往往是令对手有着数。

这是香港政府一贯的做法，市民也是得益者。譬如，差饷估价署所收的差饷就常比按实际租金计出来的少，原因是差饷估价署估价的方式比较保守。

以海运大厦为例，九仓每年实收的租金约为七亿一百万元，但差饷估值却不到五亿元，两者相差约有30%。

「君子可以欺其方」，政府亦常因有硬性指引而被欺负。在未有领汇之前，房委会的商场都无法收足市值租金，这是由公务员负责谈判的必然结果。

令人奇怪的是：今次指控政府贱卖海运的人，恰恰就是要求政府回购领汇的那批人，他们究竟想政府行哪一套呢？公务员只晓得按既有程序办事，益得领汇的租户，自不然会益埋九仓，难道公务员可以亲疏有别？

本来，要找一些实例去说明政府收到的补地价偏低并不难，但今次批评政府的人却为了方便，而在估价方式上犯了严重的错误，这反而予人有刻意误导之嫌。

他们把79亿元的补地价，分拆为每月每呎要承担多少补地价费用。海运加建后有92万方呎楼面，21年有252个月，他们就以79亿元除以92万方呎，再除以252个月，答案是34元。

这个按月分摊的补地价当然偏低，但条数是不可以这样计的。试过用分期付款买楼的读者都会知道：每月供款并不等如贷款总额除以分供的期数，答案会大很多，视乎利率与分期长短而定。如果有人真的认为九仓可以用每月每呎34元的方式来交79亿元的补地价，那就真的在向九仓输送利益了。

如果九仓要一次过付79亿元的地价，那就需要在市场集资，承担利息成本。今年初，九仓曾发行五年期的债券集资，息率为美国国债孽息率加3.95%，合共要4.825%。但如果九仓要发行21年期的债券(九仓应做不到)，利率可能要8%。如果以息随本减的分期付款计，每月每呎要承担64.8元的地价成本，不是34元。

海运现在面积658,000方呎，以每年收租七亿一百万元计，拿64.8元作供地价的成本，已不算太低。海运的地权有异于其他土地，这样的补地价水平，不能完全说不合理。