九仓属下海运大厦的土地使用权，日前获政府续批，为期21年，需补地价79亿元。有意见指政府明益九仓，地价订得偏低，但发展局长林郑月娥却强调，政府已计足地价，而有关部门是按惯常的做法去处理今次续租事宜的，无论她个人或是特首(包括候任特首)，都没作过干预。

我对商铺的租金略知行情，亦觉得今次协议的地价似乎偏低；若把土地拿出来公开竞投，很有机会卖到超过79亿元。然而，这样做得有违政府一贯的做法──优先与土地上原有的租户商讨续约条件，并尽量与原有租户达成协议。其实，香港市民一直都是这种惯常做法的得益者，改变这种惯常做法，对市民会更为不利。

香港的土地，政府只租不卖。市民现时居住的房子，一样有批租期满的日子。按租约条文，政府有权收回土地，或改作其他用途，或重新批租。以惯常的做法，只要土地不改作其他用途，政府都会与原租户续租，前提是租户要按市值补地价。这种透过协议的补地价方式，只能靠专业人士作评估，多少带有主观成份，很容易引来私相授受的指控，效果及不上公开拍卖与招标。之前数码港与红湾半岛等项目，就被怀疑有官商勾结。海运续约亦难逃这个命运。但价钱是否合理的问题非常复杂，只能另文再谈，今次我会先谈应否让九仓续约的问题。

公开竞投所得的价钱虽然较易为社会所接受，但政府得事先把土地收回才能拍卖或招摽。这势必导致与旧租客产生冲突。过去的经验显示：大部分租客在这种情况下都不会遵守批地条文，而是会誓死保卫家园及已投入心血的事业。此之所以，自港英时代开始，政府已放弃这项艰巨的收地工程，认为会得不偿失。

事实证明，续约时用私人协议的方式补地价，既不用扰民，亦可以减少政府的行政负担，实际推行起来利多于弊。由于政府一贯采用这样的政策，所以九仓就可以说在续约问题上有合理期望。因此，当政府在谈判时威胁不与九仓续约时，九仓就立即申请司法复核。由此可见，收回土地作公开竞投谈何容易。九仓作为公司，虽然不会绝食或示威游行，但一定会打官司，最后可能两败俱伤。

事实是海运大厦的原址，早期是九仓长期经营的码头；到60年代中才改用途，建成亚洲首个购物商场。当时政府新批的租约为期25年，每年只需交租10万。1990年这个租约到期，政府又续租21年。所以今次已非首次谈判续租，政府很难说今次不协商补地价条件了；要求改把土地收回作公开竞投的意见，实际上并不可行。

民粹主义的意见，虽然讨市民欢喜，但行起来会问题百出，最终不一定对市民有好处。