自去年底政府对短期物业转让开征额外印花税以来，市场上的炒家差不多完全绝迹。很多人原先都以为楼价是被炒家推高的，照道理，炒家离场后，楼价应该回落至合理水平才是；但新例实施之后，住宅楼价不跌反升，中原城市领先指数，由年初的88.37点升至上星期的98.15点，升幅高达11%。不到一季已升了这么多，如升下去，全年岂不是可升四成以上？那不用到年中，住宅楼价已可以升破97年的历史高位。有人批评，政府的这项新措施根本没有作用，我不完全认同这种说法。因为，措施确已令炒家无利可图，不得不撤离市场，而市场的总成交量亦随即下调，幅度有两至三成，相信2011年的土地注册处的买卖合约登记量，将无法达到去年的一万六千多宗的水平。

在一般的情况下，成交量减少往往会导致价格也会跟着下跌；但今年的情况很特别，成交量虽然少了，但楼价却不跌反升。原因是今次成交量的下跌，并非由实质需求不足所造成。市场上至今不缺真正的用家与长线投资者，缺少了的只是炒家吧了。用家与长线投资者是楼宇的最终承接者，他们才有能力决定楼价可以升至甚么水平，炒家只是中途搭顺风车，想投机分享升幅中的一段差价吧了。

炒家被政府的新措施赶走后，楼宇的供应并不会因而增加；而另一方面，楼宇的用家需求与长期投资者需求亦不会因而减少；在主体供求关系未有改变的情况下，楼价亦无法不沿着原有的上升轨继续冲上去。

再者，开征短期转让的额外印花税，会令新例执行前已拥有物业的业主，觉得自己手上物业拥有特权，在卖出时不用交额外的印花税。这会减少业主的卖楼意欲，他们觉得把享有特权的楼卖掉去换一些受制约的楼并非明智的选择。所以新例推出后，市场上放盘的人明显减少。在选择不多的情况下，新买家只好付出额外的代价，去争夺仅有的卖盘。

在新例推行前，市场上曾对额外印花税该由谁来负责的问题引起争论。政府说他只管收，不管谁付，不付就「钉契」，清付后才可再转让。这实质上新买家承担责任。我属下的公司认为，额外印花费由卖方短期转让所导致，应由卖方负责，这是依理据行事的方法，亦有行家采取和稀泥的方法，认为应该买卖双方各付一半。然而，这些争论现在已变得多余，因为市场上根本没有业主愿意短期转让，即使有人放这类盘，也很难达至交易合约。所以至今仍未出现过这类成交案例。有人曾以为，当买家需要付额外印花税的时候，他们承担高楼价的能力就会减少。但现在市场上根本没有这类成交案例，当然亦没有因要付额外印花税而出现的低价成交。此之所以，措施推出后，市场并没有出现被冷却的现象。