由美国Demographia与新西兰的Performance and Urban Planning两个机构所作的国际楼价调查显示：香港是他们有取样地区中楼价相对最高的城市。周二，全港主要报章都以显著的版位报道了这项消息，所用的标题相当夸张，很多都强调，香港的楼价已是「全球最贵」，买家「最难负担」。

这其实并不十分真确。因为这两间机构所作的调查的范围十分狭窄，只涵盖七个英语国家；其中香港，只是一个特区，不足以反映中国的整体情况。这样得出来的结论，怎说得上有全球性的意义。传媒的报道方式，显然有点偏颇。

今次调查的比较方式，并非以绝对楼价作比较；否则排第二的悉尼，不可能贵过排第十的伦敦。今次的比较方式，是以楼价的中位数除以当地家庭年收入的中位数，再以所得的比数，作为楼价高低的指标。这与香港常用的每月供款占家庭入息中位数比的计算方式不一样。由于没把利息因素放进去一并考虑，很难得出在香港买楼最难负担的结论。在中国内地，供楼的利息，可以比香港高一倍，而且贷款更为困难。因此，香港现时绝不会是负担最重的地方。

人口调查的资料显示：香港有一半业主已供满楼，而需要供楼的，每月供款也只不过占家庭入息的三、四成吧。即使是买新楼的，原来很多买家都不用借到尽，有些甚至可以一次过付款，令银行可提供的贷款供过于求，经常得进行减息战。可见楼价只是与某部分人的购买力脱节，而不至于与市场的购买力脱节。

今次调查之所以会得出不确的结论，是因为调查的对象是英语国家；英语国家中，除了澳洲与加拿大之外，其余都在金融海啸中元气大伤，经济前景不甚乐观。这种悲观情绪，无可避免会在楼价上反映出来，因而令香港楼价偏高的情况更为明显。若果今次调查，能包括一些经济增长势头好的地区，如中国、印度、俄罗斯、或新加坡之类，那么调查的结果一定不会这样。

中原地产已在内地三十多个城市展开业务，以我们手上的数据，如果按今次调查的方式去推算，内地楼价也远比香港高。香港楼价的中位数比家庭入息的中位数高11.4倍，而内地则可高至12至15倍。内地楼价绝对比香港更难负担。只是内地经济前景看好，楼价中就会包含更高的溢价。有投资股票的人应该会明白，前景好的公司，PE一定较高，大家一定较容易接受高一点的溢价。

我这样说，并非在于为已经过度炽热的楼市火上添油，本栏一直支持政府以果断措施遏抑楼市，我希望读者留意的是：目前的楼价虽然不合理，但没有人可以知道，这种不合理的情况还可以持续至一个甚么样的程度。我们不应随便根据一个不全面的调查就妄下结论，以免造成投资上的损失。