特首在施政报告时说，打算每年为私人住宅市场提供可兴建两万个单位的土地。有人问我，这够吗？

简单地从数字上去看，这应该差不多了。因为，香港现时住屋的总存量已略多过家庭数字的总量。即是说，每个家庭理论上都可以有一间屋住。可是，现在有人有不只一间屋，有人却只能租住板间房；原因不在于房屋供应不足，而在于财富分配不平均。这个问题成因复杂，不可能透过增加一点房屋供应就可以解决。

再者，香港现时的问题，不在于是否每个家庭有楼住，而在于有庞大的换楼需要。过去，香港兴建的大部分都是细单位，人们希望可以尽快有机会去换一些中大型的单位。如果政府可以把供应量增多一点的话，换楼的速度就可以快一点，民间的怨气就会少一点。

香港现时已有一半业主已供完楼，没有再欠银行房贷。他们本来处于甚有利的换楼条件，只要卖了原有的单位，再加一点钱，就可以买多几百呎楼面，入住一个近千呎的单位，生活可以舒适很多。但是，由于新楼供应不足，新楼的价格与旧楼的价格之间的差距被拉得很阔，以致想换楼的人，即使有卖旧楼得来的钱作基础，亦没法令他们有条件去换大单位。

这批想换楼的人，本来前几年还觉得自己是有条件换楼的，尚未行动是因为希望等到更好的入市机会吧了。但金融海啸后，各国都采用量化宽松政策，楼价不跌反升，令他们有点措手不及。现在，楼价依然升过不停，他们的换楼希望变得愈加渺茫。

因此，政府在考虑每年该有多少房屋供应的时候，不应只看是否人人已有楼住，而是要知道有楼住的人一样会有换楼的需求。政府在考虑新供应的同时，亦必须照顾这方面的需求。把私人住宅供应量增加至两万个，应远远不能满足换楼的需要。

由于现时香港人口增长放缓，换楼需求已大过新生家庭的「上车」需求，政府实在没有必要顺从某些偏见，拨地时规定要建细单位，香港已建了太多的细单位，增建这类单位，不但会造成浪费，而且会令想换楼的人，在卖出原有单位的时候，遇到新建细单位的竞争，增加他们换楼的困难，要上车的人，大可以考虑买换楼人士急于出售的细单位。

在楼价飙升的时候，市民期望政府增加房屋供应量，着眼点其实并非单是够不够的问题，而是希望可以借着新增的供应量去遏抑楼价。从这个角度来看，每年二万个私人住宅的供应量，是远远不够起阻吓作用的。不过，现时私人投资市场的资金非常庞大，无论怎样增加供应，也填不饱这方面的需求。政府可能觉得自己已无能为力，所以聊备一格，随便增加一些，有个交代算了。