世上有一些事情，行外人看来很容易，但是由于看不通症结所在，往往屡试皆爽，仍只晓得「死人寻旧路」。政府在统一卖楼面积的努力上，就是一路总结不出经验教训。

在施政报告上，特首又重提要加强一手楼的销售监管，当中包括以实用面积作为公布呎价唯一标准，防止误导买家。这种思路很简单，道理易明，却依然未搞清楚以前为甚么会失败，那就很难保证今次会成功。

其实，七十年代末，消费者委员会已联同测量师公会与律师公会制定过一套实用面积的准则，而且规定地产商在卖一手楼时，必须在价钱单上注明单位的实用面积。但三十多年来，市场依然沿用建筑面积计价，不肯采用理应对消费者有利的实用面积。

当年，我已提醒消费者委员会，与其统一实用面积的计算方式，不如统一建筑面积的定义。因为，建筑面积才是市场的通用尺。市民已习惯了以建筑面积计价，改用实用面积之后，他们就没法把新的价钱与他们脑海中的旧记忆作比较，因为他们脑里面储存的数据都是以建筑面积计价的。情况就一如我们去外地旅游，在购物的时候如果不先把以外币的标价化作港元计算，我们就很难知道商品是平是贵。十进制未在街市通行亦是这个原因。

因此，即使政府要地产商提供实用面积的呎数，消费者仍会问：「这即是建筑面积几多呎？」当他知道楼宇的建筑面积之后，他就会忘计楼宇的实用面积，永不再用。

其实，现时买卖二手楼宇，地产代理都得从差饷物业估价署查得楼宇的实用面积，白纸黑字告诉消费者。此例已推行了多年，但消费者都弃而不用。

近年政府又再推动以实用面积计楼价，去年已与地产建设商会制定过新的计算方法。我当时已表示仍会难以实施，但很多人都不相信。有传媒朋友还指控我是为了地产代理的利益才阻挠实用面积的推行。我没有与他争论，我只是建议他，在他自己报纸的地产版，以后改用实用面积报价。结果他试行了不到一个星期，就「助纣为虐」，改用建筑面积了。因为读者根本看不懂他们的报纸在说甚么。

今次特首的施政报告，看来已对问题略为明白，所以说要以实用面积作为公布呎价的「唯一」标准。不知道是否等同要求地产商在实用面积之外，不准再提供建筑面积。然而，政府或许可以立例规定地产商怎样做，但没法限制一般市民如何讨价还价。香港始终是自由社会，总不能一听到有人讲建筑面积，就要拉要锁。

最后的结果可能是：地产商的价钱单上只有政府规定的实用面积；但每次开盘时，总有人把它化算成建筑面积，而消费者则选用这个非官方的建筑面积。要把新盘的单位化成建筑面积容易，要把人们脑海中的旧记录都化成实用面积极之困难。在今后的一段相当长时间里，建筑面积仍会在香港流行。