昨文已指出：政府的限制发水措施，对消费者未必有利。因为，措施一旦实施，以后兴建出来的楼宇，露台会细小一些，走廊会狭窄一些，大堂会局促一些，消费者未必喜欢。

其实，政府大可以让地产商继续额外兴建多一些设施，只要在卖楼时，不准地产商把政府没有计地价的宽免面积，也算进卖楼面积就是了。这样，政府就不用在打击地产商发水的同时，误伤消费者了。

不过，作为抑市措施，这项政策仍是相当有作用的。一块地值多少钱，视乎土地之上能建多大面积的楼宇。过去，地产商在兴建楼宇时，可发水成半至三成。现在政府设上限，发水最多一成。那将来地产商能够兴建的面积就会少5%至20%；地产商卖楼时的收益，亦会同步收缩；令他们将来一定不愿用之前同样的高价去投地。

我相信，若果政府把在施政报告前出售的那块义德道的土地，压后一段时间才拍卖的话，卖地成绩一定会明显回落，可能连一万七千元一呎楼面地价也达不到，比上一幅拍卖的义德道地皮的成交价还要低。

政府这次在地产商投得土地后，第二天就宣布要限制发水，等同削减他们在出价时以为可以兴建的面积，对地产商并不公平。其实，政府大可以用将有重大政策改变为理由，把拍卖日期压后。这样不但对地产商较为公平，还可以借拍卖时地价回落，去证明政府的遏市措施已有成效。

有些激进团体，批评政府容许新措施延至明年四月一日才落实，以致在这个日子之前成功入则的土地，仍可以一如既往地发水。这些组织觉得，政府这样做是刻意放生地产商，向地产商输送利益。

我觉得这种批评太过苛刻。我们不应该因为不喜欢地产商就对他们不公平。从法律的精神来说，凡推行新例，理应事先公布，不应该把新例强加于过去的不知情者的身上。一个文明政府，不应像皇帝一样，自己心血来潮就下圣旨，一公布就推行，还要追溯到不知情者。因此，我觉得政府今次提供宽限期的做法是恰当的；这样社会才可以对新例更容易适应。

其实，由现在到明年四月一日不外五个半月，能赶及在这段期间入则的土地多极有限；相对地产商手上的土地储备；真是蚊髀与牛髀。地产商的土地储备；很多都是农地；入则前，还得申请改用途、补地价；一定赶不及入则。

我相信，香港地产商的资产值，受限制发水措施影响，将大幅被蒸发，损失数以百亿计。然而，在施政报告后，香港地产股的股价，只作过相对温和的调整。看来一般投资者对这项措施的杀伤力，仍未有足够的认识，以致地产股的股价还未有把这项因素充分反映出来。