最近老年地产的概念被大家炒的火热，不管是万科、保利、远洋地产这些行业龙头，还是众多的中、小地产商，甚至泰康人寿、中国人寿、合众人寿等保险公司和众多手中有地的上市公司也斥巨资想进入老年地产行业，简直是人头攒动，好不热闹。

国内的房地产企业介入老年地产的开发原因有二。一是寄予养老由头拿地进行开发，还有一个原因就是国家对楼市的调控政策导致传统住宅项目前景暗淡，但地产商手里以前储备的土地又必须要开发，所以寄予老年地产这种模式打开市场。

今年就接触了3家上市公司和好几家准备进入老年地产开发的公司，总的感觉是大家都觉得这是正确的方向，但到底是做大型的老年社区的开发，或是做嵌入式的养老机构还是做规模稍大的单体养老机构，大家概念都很模糊。以我的看法，其实做嵌入式的养老机构和规模较大的单体养老机构都是可行的，但千万别轻易涉足大规模的老年社区开发。理由很简单，目前从全球来看，大规模开发老年社区的成功案例不超过3个，或许连2都没有。美国最成功的案例也是经过了将近40多年的持续开发和运营才有现在的规模。现在国内做大规模老年社区开发的企业，所参照的成功案例也只有美国最成功的那一家。国人又想在960万平方公里的土地上复制N个全球唯一成功的案例，这勇气实在让人钦佩啊！

再看国内的案例，亲和源、曜阳、将府、燕达等大规模开发老年社区的机构，每一家的日子都不好过。和即将进入这个行业5000张床位起步的地产、保险公司等来比，这些公司还算是小规模企业，但小规模企业都过的如此艰难，这些大机构又能撑的下去吗？

地产大鳄非常清楚老年地产和养老院的区别，前者是通过销售方式使资金快速回笼，后者则是自己持有物业，通过租赁方式获取回报，显然后者的投资回收期要长很多，对开发商的持续资金支付能力是个相当大的考验。

地产商现在对老年地产的收费模式统一的认识是：希望前期收取高额的入住金来收回建设成本，老人入住后再收取运营费来维持相应的运转。虽然这种模式在国外很普遍，但国内的消费意识、养老生活习惯和国情，很难支持这种养老收费模式。国内众多的机构现在的运营情况就是最好的案例。

我觉得地产商都忘记思考一个问题，是降价促销回笼资金快还是重新教育一个市场回笼资金快呢？

关于我对养老机构收费模式的想法见：

http://blog.sina.com.cn/s/blog_8911461d0100tq3q.html

地产商涉足养老对行业的影响分析-万科幸福汇篇

http://blog.sina.com.cn/s/blog_8911461d0100utxs.html