降息最终将导致房价反弹

央行宣布，自2015年3月1日起，存贷款基准利率下调0.25个百分点。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

从降息与资产市场关系来看，铁定利好资产品市场，因为任何一轮货币宽松周期都会助推资产价格。正如著名经济学家弗里德曼所言：价格本质就是一种货币现象。

股票是标准的资产品，所以将直接利好股市。而房地产属于准资产品，尤其是住宅既具消费品的功能，又有资产品的属性，所以也在一定程度上利好房价。

当然，决定房价走势的因素有很多，比如经济基本面较差，对房价构成利空，反腐力度加大，也减少了高端住宅需求，部分城市住宅库存压力大，房价跌不动。但在诸多因素当中，货币政策、信贷政策及与之相关的流动性，当属影响楼市需求的第一因素，尤其是房地产短周期而言。

2014年8-9月，我在国内最先呼吁：新一轮购房季正在来临，结果2014年9月30日央行出面救市。11月，我说“央妈”都救市了，10月住宅成交量也印证了央四条威力，粉们须加快抄底步子，结果11月下旬降息了。12月，我说抄底季近尾声，结果2月初降准了。近一周，不动产登记闹得人心慌惶，我说不怕，结果又降息了！

一路走来，一路被骂，一路孤独。但我仍坚信自己的逻辑：地方加码救市、中央房产调控趋松、货币加速放水，市场弹性较好的一线和部分城市，房价必复苏。而且，跟很多学者和专家不同，笔者在研究理论并看好市场同时，也在实践操作，去年10月底在上海买了一套改善用房。

而过去两个月，一线城市的房价已经率先止跌。当然，对于库存压力大的三四线城市，降息降准还难以立即转化成房价上涨，在库存去化到合理水平之前，房价很难出现持续性上涨。不同地区的购房者，必须清楚意识到这一点。

全国70城一二三线城市新建商品住宅价格环比增幅比较

 数据来源：根据国家统计局数据计算

对一般民众而言，在降息周期的中后段（当前属中段），钱存银行纯属自残行为，因为利率偏低，即便是本次央行特意安排：将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍。但由于流动性趋于充裕，资产价格开始上涨，存款收益明显低于其他资产品。

此时，第一，应增加负债，比如贷款买车买房，商业银行的房贷利率，是跟着央行基准贷款利率走的（而有些行业贷款利率主要由商业银行操控，即便降息，其贷款利率也不会同步下调），借贷买房最划算，房贷有折扣则更好！

第二，买股票或基金。长期来看，散户炒股“七亏二平一赚”，散户不宜乱炒股票，否则即便牛市也可能赚不到钱，更好的做法是投资股票型基金或指数型基金。

总而言之，这次降息，进一步加强了本轮货币宽松化，而且当前还只是处于降息周期中段，未来两年还将有多次降息降准动作，这将成为推动全国楼市，尤其是一二线城市楼市告别冬天、走向春天的重要推力。

自去年9.30后，一线城市和部分二线城市的成交量已在去年四季度起飞，2015年商品房成交量还将继续增长，全国70城房价也将于3-5月期间实际总体由跌转涨。而且，2016年楼市将沿续这一复苏走势。

刊发于腾讯财经专栏