中国楼市会像日本那样崩盘吗

近期，中国楼市异常闹腾，惊现三种不同性质的声音：一种关于楼盘促销、降价；一种是南宁、天津、无锡、铜陵、宁波等地方救市；还有一种是楼市崩盘论。这三种声音混和在一起，嗡嗡乱响，搞得人心惶惶。

近年来，国内有少数专家、学者、财评人持续看空中国楼市。另外，国际上也流行看空中国。比如，去年的诺贝尔经济学奖获得者美国席勒教授，就一直认为中国楼市泡沫严重。再如，日本野村证券在最新研报中提出：中国的大房地产泡沫已经开始破灭。还外，瑞银、瑞信和摩根士丹利也加入到唱空行列。

更为神秘的是，近期网上疯传一篇关于万科毛大庆看空楼市的内部讲稿（真假莫辨），其中提到：很多数据表明，2013年中国房地产市场存在和日本当年泡沫化时期类似特征。不过，为此郁亮在专访中特意“指正”，或者说“辟谣”：日本房地产市场有两个重要转折点，一个是1974年，从高速发展转向平稳发展；一个是1992年，出现了断崖式的下跌。中国现在的情况，最多相当于日本的1974年前后。只看城镇化率的话，日本1974年已是74.9%，我们当前只有53.7%。

郁亮的观点，我非常认同。近些年来，很多研究者总喜欢拿中国的楼市与日本相比，并总是得出与1980年代后期日本大泡沫相似的判断，进而推导出中国房价也将重蹈日本房价崩盘之覆辙。当年日本确实非常惨烈。自1990年4月开始，日本土地价格（日本多使用地价衡量房地产价格）步入漫长熊途。2002年与1990年的最高点相比，日本六大都市土价下跌约80%。直至2011年，仍下跌了76 %。

当年日本楼市泡沫之大，堪称全球第一大；后来崩盘之惨，堪称全球第一惨。只是，当前中国楼市的情况，与当年日本相差甚大。上文郁亮列举了一个重要不同点：城镇化率。我想再列举另一个重要不同点：住房饱和度。很多人认为中国楼市泡沫大的重要依据是我国住宅已严重过剩，空城鬼城泛滥。其实，国际上有一个衡量住房饱和度的核心指标：户均住房套数。1968年底，日本住房存量为2559万套，同年家庭数为2532万户，户均住房套数首次超过1，2008年户均住房套数达1.17。 中国官方并无精准数据，但根据现有数据及第六次人口普查数据，以成套住宅看（具有独立卫生间和厨房的套房），当前我国城镇户均住房套数正好为1（左右略有误差），与日本1970年前后比较类似。

上述两个指标，城镇化率和住房饱和度，是从基本面分析楼市是否容易滋生泡沫。接下来，再从催生房价泡沫的主要因素的角度，审视一下当年日本泡沫，同时比较一下当前中国的情形。归纳而言，当年导致日本产生超级大泡沫的，有三大“凶手”。

其一，日元大幅升值。“广场协议”后，日元大幅升值，由1985年最高1美元兑260日元，急跌至1986年的160日元，然后跌速放缓，1988年底跌至130日元左右，三年累计下跌五成。本币升值后，外资大量涌入日本，同时日本国内资本也异常活跃，股市和房地产市场随之急剧升温。而我国自2005年汇改后人民币持续升值，至今已九年，兑美元累计升值仅三成多。且今年以来人民币调头贬值了约3%。另外，我国资本项目一直没有对外开放，外资对中国房价的推涨力，远小于当年日本，根本无力助推形成房价泡沫。

其二，流动性泛滥。1986年，日本央行连续四次降低贴现率，由5%降到了1987年2.5%的超低利率水平，一直持续到1989年。另外，日本政府为抑制日元的升值，经常大量买进美元卖出日元，造成日元供应量膨胀，加剧了流动性过剩。从我国近十年看，除2009-2010年货币与信贷大增、流动性泛滥之外，其他年份并不突出，比如从2004年步入加息通道，至2007年末累计加息9次。2011年以来，货币政策和房地产信贷政策虽有波动，但总体偏紧，抑制了房价涨幅。比如2012年降息两次后，也只是一线和少数二线城市房价涨幅明显，多数三四线城市只能算温和。根本谈不上全国都已出现房价泡沫。

其三，大财团、大企业炒地皮。日本银行与大企业之间休戚与共，政府对贷款监管宽松，除了商业银行等金融机构外，一些由日本财政部支持的住房贷款机构也在土地投机中大量发放信贷资金给开发企业，进一步降低了融资成本。这种投机活动大大推动了地价上涨。相比而言，中国的央企也很牛，但近些年国家一直在努力控制央企在房地产业的盲目扩张，尤其2010年还下发了“央企退房令”，只允许21家央企从事房地产开发。另外，银监会和多数商业银行对于房地产开发贷总体偏谨慎，从而避免了日本的疯狂炒地与地价大泡沫。

杨红旭发表于新闻晨报