铜陵：第一个“裸奔”救市！

 

近日，安徽铜陵市政府网站发布一则新闻，通过记者采访的形式，公布了一则重大楼市新政：市政府出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》，在住房公积金贷款、契税补贴等方面配套制定了一系列利好政策，新政策从5月1日起已正式实施。

 

这意味着什么？如果说上周南宁打响了放松限购的第一枪，那么完全可以说：铜陵放响了“裸奔救市”的第一炮。南宁的放松限购，只是房管局网站上发了一条小消息，而且百般扭捏的找了个借口：根据《广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定》。

 

而铜陵，则是由市政府正儿八经的专门出台的一个文件。类似的一幕，曾经在2008年5月份至2009年上半年，在全国几十个城市，陆续上演，而当年各地救市的政府文件，也非常类似铜陵的这个：《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》。其性质相似，皆是在楼市低迷期，地方政府明白无误、赤裸上阵，进行托市、救市。

 

不妨看看铜陵救市的措施。其一，政府团购商品房。对未明确安置点的征收安置房、保障性安居工程住房等政府投资性住房，通过团购等方式筹集，原则上政府不再直接投资建设，比如可在条件相对成熟的商品住房项目中团购一批房源，作为征收安置房、保障性安居工程住房。

 

这一招以往也比较常用，政府出面购买商品房，增加了购房市场需求，缓解了开发商卖房压力。公正而论，这个措施值得肯定，当前很多三四线城市商品房积压严重，政府也没必要建设很多安置房、保障房，团购是个好办法。之前传言的杭州萧山，给拆迁户以货币补偿，让他们去市场上购房，性质相同。更早几年，常州和长沙宣布不再新建经济适用房，鼓励符合标准的家庭去购商品房，每户补助8万元（后来提高金额）。

 

其二，购房补贴契税。凡是2014年5月1日至2014年12月31日，在铜陵市购买家庭惟一普通商品住房（含二手住房，普通商品住房是指单套建筑面积144平方米及以下）的，由同级财政按房价1%的比例给予契税补贴。

 

这也是以往最常用的救市手段。2008年楼市低迷时，多地就曾抛出此政。2012年2月，铜陵的本省邻居、兄弟——芜湖救市也曾用此招：2012年1月1日至2012年12月31日期间，在市区购买自住普通商品住房，给予所纳契税100%的补助……。地方没有权力减税，但可以进行财政补贴。道理很简单，只有将市场救活了，地方政府才能获得更多的土地出让金和税收。正所谓：舍不得孩子，套不住狼。

 

其三，放松公积金贷款。内容有些复杂：可归为五点：一、个人缴存住房公积金期限由过去连续缴存6个月以上，放宽为个人连续缴存3个月以上。二、单职工家庭最高可申请贷款额度由25万元提高到30万元。三、将职工首次购房申请个人住房公积金贷款的首付比例由30%降低为20%。四、购二套房可使用公积金贷款，其中部分首付比例降至最低为40%；五、职工家庭在有能力获得个人住房公积金贷款购买承租的保障性住房时，由政府给予其住房贷款实际支付贷款利息50%的利息补贴。

 

商业房贷的政策决定权在中央，执行权在商业银行，而地方政府对于公积金政策却有一定的调节权。铜陵放松公积金的具体做法，让人眼花缭乱。我把它归为上述五点，其中前两点比较常见。第三四点有些“越轨”，已超过中央政策框架。第三条越轨之处在于：当前，国家对于商业房贷的首付比例要求最低为三成，只有一种情况允许二成：使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米以下的。而铜陵只要是首次购房，皆最低为二成

 

第四条越轨之处在于：按国家政策，1、二套商业贷款首付最低为六成，公积金个人住房贷款首付款比例不得低于五成，其中部分城市提高至六成，而铜陵有条件的降至四成；2、国家政策是：第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。而铜陵所有二套房，皆可使用公积金贷款！

 

关于第五点：职工家庭在有能力获得个人住房公积金贷款购买承租的保障性住房时，由政府给予其住房贷款实际支付贷款利息50%的利息补贴。这一点无可厚非，政府支持中低收入群体，可以理解。前些年，上海也曾使用行过针对部分群体的购房贴息政策。只是，政府必须把握尺度，因为部分困难群众，并无能力购房，为他们提供廉租房或公租房，是合适的做法，如果一味满足其购房奢望，就存在过度救助的可能，如果这些家庭的贷款还不了，则结局将会很难看。

 

其四，适当放宽外地购房居民户籍迁入条件。外地居民购商品住房，可凭房地产管理部门备案的《商品房买卖合同》、购房发票、契税完税凭证办理户口迁入手续，改变了以往必须办理房屋产权证后方可迁入户口的限制性条件，但在办理房屋产权登记之前不得解除《商品房买卖合同》。这条只是简化了流程，对于刺激购房，作用微弱。像铜陵这类的欠发达的三四线城市，原本户籍限制就松，而且按国家新型城镇化的方针，中小城市户口或者完全放开，或者大幅放松。

 

其五，支持开发商。1、除继续采取商品房预售资金转为定期保证金等灵活监管方式外，适度增加预售监管资金拨付节点，提高拨付比例。2、为增强确认预售许可投资额度的可操作性，在申请商品房预售许可时，建筑物已经建至地面二层（含二层）以上，且已建成面积达到或超过地上规划总建筑面积20%的，视为符合商品房屋预售许可投资额度条件。

 

国家法律法规，对于房屋预售资金和预售标准，有一套明确的监管标准。比如，按照《城市商品房预售管理办法》，商品房预售应当符合下列条件，其中包括：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。但在市场低迷之后，开发商也差钱，所以适度放松预售方面的监管，或者说优化相关流程，能在一定程度上缓解开发商的资金紧张程度。多多少少，也算是给开发企业的一些实际或精神安慰吧。

 

最后，预测一下铜陵新政的命运。会否被上级部门叫停？会否被跟风？上一次，2012年2月，芜湖新政，因为给自住型普通住宅以契税补贴（包含了二套房，步子迈得有点大），几天后就遭遇被叫停的厄运。而更早些，2011年10月，佛山发文放松限购松绑，更是当晚被迫收回成命。但这次，应有不同。

 

前段时间，传言温州、杭州、长沙、福建等地将要救市，我曾分析福建不会救，长沙不敢救，杭州不会先救，最有可能应是类似温州这样的三四线城市率先站出来。前几天，南宁放松限购，我已撰文预测，不会被叫停；而天津滨海新区放松限购概率不超50%（还得观察一段时间）。对于铜陵，第一个跳出来全面赤裸救市，虽然在公积金领域有“越轨”之处，但我认为仍不太可能被叫停。

 

从政策环境分析，中央允许部分城市放松政策，或者说适度救市。今年政府工作报告中首次提出“针对不同城市情况分类调控”，也即所谓的“分类调控”、“双向调控”：楼市热的城市，实行紧缩式调控，楼市冷的城市，实行扩张式调控。而铜陵这类中西部的三四线城市，楼市不热，正如该市建委官员的表白：“近几年来，我住房市场供需基本平衡，房价基本稳定，房价收入比基本合理。”

 

至于是否会被跟风，答案是确定的：一定会被跟风！2011年下半年开始，我国600多个城市，多数城市的楼市形态都跟铜陵相似：供应充足、供大于求、房价平稳。今年的情况更严峻，这些三四线城市正在进一步降温，而这些城市对于土地财政的依赖度，明显高于一二线城市。离开了房地产，城市建设怎么办？地方债务怎么办？甚至连公务员的工资发放，都会遇困难！因此，从铜陵公然打响第一炮开始，我预计至年底会有几十个城市采取类似行动。请拭目以待吧。

 

杨红旭发表于新浪财经专栏

 

 

附录：铜陵市关于房地产新政的政府新闻稿

 

日前，市政府出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》（以下简称《意见》），并在住房公积金贷款、契税补贴等方面配套制定了一系列利好政策，新政策从5月1日起已正式实施。这一系列利好政策出台的背景是什么？对促进我市房地产市场持续健康发展有哪些积极作用？新政策实施后，市民在购房时能够享受哪些优惠政策？记者就广大市民和房地产开发企业最关心的问题采访了市住房城建委、市财政局、市住房公积金管理中心及市公安局等单位部门相关负责人。

 

利好政策出台正当时

 

就此次利好政策出台的背景，市住建委相关负责人告诉记者，近几年来，我市严格执行国家、省房地产市场调控政策，积极推进保障性安居工程建设，加大商品住房供应力度，不断健全“市场+保障”的住房供应体系，住房市场供需基本平衡，房价基本稳定，房价收入比基本合理。市政府审时度势快速出手，出台一系列相应措施，合理引导住房消费和房地产开发，保持房地产业持续稳定健康发展。可以说，系列利好政策来得正是时候。（这一段，先打预防针：公开表白我们是忠于中央和安徽省的调控方针的，而且楼市很稳定，房价也很合理。所以，我们有资格出台救市措施。哈哈）

 

适时调整政府投资性住房供应方式

 

市住建委相关负责人说，《意见》指出，近年来，随着我市城市建设步伐的加快，安置房需求规模逐渐增大。但因房屋建设周期较长，被征迁人难以及时回迁，一定程度上影响了被征迁家庭的生产与生活。为推动城市建设，缩短被征迁人安置过渡期，对未明确安置点的征收安置房、保障性安居工程住房等政府投资性住房，通过团购等方式筹集，原则上政府不再直接投资建设，比如可在条件相对成熟的商品住房项目中团购一批房源，作为征收安置房、保障性安居工程住房（政府出面购买商品房，增加了购房需求，缓解了开发商卖房压力，政府军出手了。这个措施值得肯定，商品房积压严重，政府也没必要再建很多安置房、保障房）。同时，进一步完善房屋征收与补偿办法，科学确定安置方案和安置方式，让被征迁人根据家庭实际情况，拥有更大的选择余地。

 

购房者可获税收补贴优惠政策

 

购房契税补贴是广大市民最关注的内容之一。对此，市财政部门相关负责人表示，凡是2014年5月1日至2014年12月31日，在铜陵市（含铜陵县和开发区）购买家庭惟一普通商品住房（含二手住房，普通商品住房是指单套建筑面积144平方米及以下）的，由同级财政按房价1%的比例给予契税补贴。（这一招最常用，08年楼市低迷时，多地抛出此政。地方没有权力减税，但可以进行财政补贴。） 

 

适度放宽住房公积金贷款条件

 

住房公积金贷款条件的适度放宽是此次新政策的重要内容之一。市住房公积金中心负责人表示，为鼓励支持职工家庭加快改善住房条件，《意见》在住房公积金贷款的条件和额度上都作了相应调整。一是在职工申请贷款资格认定上，放宽了缴存住房公积金的时限要求。个人缴存住房公积金期限由过去连续缴存6个月以上，放宽为个人连续缴存3个月以上。放宽新就业人员申请获得个人住房公积金贷款的缴存公积金时限，有利于吸引更多的优秀人才到我市就业创业。同时，也有利于鼓励和支持有刚性住房需求的年轻职工加快解决住房问题。二是在贷款额度方面，提高了正常缴存公积金的单职工家庭申请贷款的最高额度。这次政策规定，单职工家庭最高可申请贷款额度由25万元提高到30万元，比原额度提高了20%。按我市当前的实际房价来测算，这一最高贷款额度能够满足职工家庭购买基本自住住房的资金需求。三是将职工首次购房申请个人住房公积金贷款的首付比例由30%降低为20%，进一步减轻职工购房首付款资金压力。（公积金，也是地方少数几个有权放松的政策，前两条较常见，但第三条非常罕见，居然降低首付！因为首付比例，银监会和央行都有全国统一规定，最少是三成。只有一种情况：使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%。而铜陵只要是首次购房，皆最低为二成。这货胆子真够大！从操作上看，如购房者只用公积金贷款，也没啥。但如果使用公积金与商业贷款的混和贷，该咋办？商贷部分，还是得听央行和银监会的。）

 

放开了住房公积金二次贷款的政策限制

 

市住房公积金中心负责人表示，对还清首次个人住房公积金贷款并有改善自住住房条件意愿的职工家庭，政策规定准予再次申请个人住房公积金贷款购买改善性自住住房，但对购房贷款首付款比例和贷款利率作了适当的提高，即贷款首付款比例应不低于所购住房总价的40%，贷款利率执行在同期个人住房公积金贷款优惠利率的基础上，上浮10%。做出这一规定，一方面是为了满足有改善住房条件职工家庭的需要，另一方面也是考虑到此类家庭已经享受过一次住房公积金贷款。与此同时，对于购买超出普通商品住房套型建筑面积的自住住房的家庭，规定其首付款比例应不低于所购住房总价的60%。此类规定也较好地体现了缴存住房公积金职工应享有的权益。（这条继续生猛：按国家政策，1、二套贷款首付最低为六成，这里有条件的降至四成；2、国家政策是：第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。而铜陵所有二套房，皆可使用公积金！）

 

住房公积金贷款惠及保障房家庭

 

此次新政策中，住房公积金贷款还惠及购买保障房的家庭。为鼓励承租保障性住房的职工家庭，通过自身的努力和政府的支持，实现家庭拥有自有产权住房的愿望，调整的政策对此作了专门的规定，此类职工家庭在有能力获得个人住房公积金贷款购买承租的保障性住房时，由政府给予其住房贷款实际支付贷款利息50%的利息补贴（购房贷款贴息，无可厚非，只是政府要小心来自“穷哥们”的房贷违约风险）。但这部分职工家庭在贷款偿还期间内，如超出保障性住房保障范围时，政府相关部门就将停止对其贴息，这既保持了政策的一致性，也体现了公平公正的原则。在具体操作上，办理的主要程序如下：一是承租家庭向业主单位提出购买申请；二是有关部门审核批准出售并核实出售价格；三是与业主单位签订买卖合同，到市住房公积金管理中心申请贷款，办理贴息手续；四是有关部门继续对贷款补贴对象进行年度资格审查，对超出保障范围的补贴对象，政府相关部门将停止对其补贴。

 

适当放宽外地购房居民户籍迁入我市条件

 

《意见》提出，外地居民在我市购商品住房，可凭房地产管理部门备案的《商品房买卖合同》、购房发票、契税完税凭证办理户口迁入手续，改变了以往必须办理房屋产权证后方可迁入户口的限制性条件，但在办理房屋产权登记之前不得解除《商品房买卖合同》。（没啥实质利好，只是优化了一点流程）

 

房地产开发企业收获直接利好

 

市住建委相关负责人介绍说，为进一步提高商品房预售资金使用和流动效率，减少房地产开发企业在专户银行中商品房预售资金沉淀额度，促进房地产开发企业更好地发展，在风险可控前提下，除继续采取商品房预售资金转为定期保证金等灵活监管方式外，适度增加预售监管资金拨付节点，提高拨付比例，具体为：达到预售许可最低形象进度或建成面积申请用款的，按商品房预售监管资金额度的35%拨付；形象进度达到规划设计总层数1/2或建成面积达到规划总建筑面积1/2申请用款的，累计拨付资金按商品房预售监管资金额度的55%拨付；单体房屋结构封顶申请用款的，累计拨付资金按商品房预售监管资金额度的80%拨付；单体房屋外墙等围护结构及内部砌体工程全部完工申请用款的，累计拨付资金按商品房预售监管资金额度的85%拨付；单体房屋质量验收合格申请用款的，累计拨付资金按商品房预售监管资金额度的90%拨付；房屋取得《工程竣工验收备案表》后，全额拨付剩余的商品房预售监管资金。

 

同时，为增强确认预售许可投资额度的可操作性，《意见》明确增加确认方式。在经过详细测算基础上，制订的具体做法为：对有地下建筑物、构筑物的塔楼（有主楼与裙楼），在申请商品房预售许可时，建筑物已经建至地面二层（含二层）以上，且已建成面积达到或超过地上规划总建筑面积20%的，视为符合商品房屋预售许可投资额度条件。（为开发商缓解资金紧张局面，不过地方政府动作不宜过大，否则很容易违规违法，《城市商品房预售管理办法》。只是，地方违规，也很正常嘛。）