刚需房贷很尴尬

近段时间，“房事”麻烦不断。杭州有楼盘降价促销，有商业银行紧缩房地产贷款，还有“两会”期间政府工作报告对房地产的定调，以及政协委员们的七嘴八舌。其中，又以房地产相关部门官员的观点引人关注。

比如，住房城乡建设部副部长仇保兴，在回答记者有关如何看待目前银行收紧房地产贷款问题时说：银行肯定会出细则，现在肯定会有些粗糙的东西，对投机性、投资性的房产应该采取一些措施。

房地产贷款，对于房地产市场很重要。而从去年下半年开始，房地产贷款呈紧缩态势，尤其个人房贷，很多城市的商业银行减少或取消、甚至上浮了首套房贷利率，同时发放贷款的周期拉长。即便是到了原本应该“季度性宽松”的今年一季度，个人房贷依然偏紧。另外，还有兴业银行等暂停了房地产“夹层融资”。

商业银行对这两类房地产贷款的态度有别。关于个人房贷。随着我国利率市场化改革的推进、金融产品的创新，越来越多的储户不愿把钱存在银行，而是转而购买理财产品、信托、货币基金、余额宝等网上理财产品。“地主家也缺粮”，银行不太愿意将贷款投向利率偏低的个人房贷，尤其首套房贷。即便是按基准利率（6.55%）发放首套房贷，银行也几乎赚不到什么钱，别说打折了。

关于开发贷。商业银行在投放开发贷时，一般都会上浮利率，利润水平明显高于个人房贷。但是，投放开发贷的风险，也同样高于个人房贷。比如温州房价大跌，就造成了温州地区不良贷款率的整体大增，为全国最高。另外，近两个月，借贷市场有点风声鹤唳。1月，涉及矿产行业的30亿中诚信托遇难，后虽刚性兑付，但为信托市场蒙上阴影。3月，超日债的违约，成为公募债券市场首个违约债券，可能引发多诺米骨牌效应。

2013年楼市红火，全年全国房地产贷款余额增加2.34万亿元，同比上一年多增9987亿元，增量占同期各项贷款增量的比例达28.1%，较2012年末大增10.07个百分点。对此，今年多个地方银监局打算给房地产信贷投放划定“红线”。两会期间，银监会主席尚福林撰文指出，平台融资和房地产贷款是今年首要的两个风险，尤其是房贷，要高度关注重点区域和重点企业，继续强化“名单制”管理，严防单体风险传染和扩大。实际上，国内外资本界的主流观点是看空中国楼市。过去两年温州和鄂尔多斯楼市泡沫破灭，也让银监部门神经紧绷。

笔者认为，经历过两年左右的复苏、回暖、繁荣之后，未来一到两年，中国楼市将出现一波降温，但这只是短周期的正常调整，而非很多人认为的“崩盘”“大跌”。在这种情况之下，房地产开发贷及政府的平台债，都不会发生整体性的危机。作为金融机构，银行天生就应将防风险放在第一位，这一点可以理解。

但是，与普通民众相关的个人按揭贷款，则身陷尴尬之境。近几年，国家的诸多文件中提出：优先满足首套房贷需求。或者：支持合理购房贷款需求。在信贷指标充足、货币政策宽松的时期，比如2009年-2010上半年、2012年-2013上半年，商业银行确实也乐得听命。但在当前信贷环境之下，商业银行却把“逐利”放在第一位。商业银行追求商业利益，倒也无可厚非。

只是，刚需们的房贷可该怎么办？仇保兴副部长所谓的“细则”又是何物？笔者认为，依然是过去几年房地产调控中反复强调的“差异化的房贷政策”：抑制投资投机性需求（当前情况是三套停贷、二套紧缩），支持首套房贷需求。其实，对于前者，已经够紧了。重点是，在商业银行不乐意的情况下，如何支持后者。

住建部副部长齐骥在解释“双向调控”的内涵说：对于库存量比较大的城市，要控制供地和供应结构，通过必要经济手段来支持当地居民合理住房需求，消化库存。这可能意味着：部分高库存的三四线城市，今年可能放松调控，甚至出台刺激措施。而个人房贷，地方政府说了不算。即便是银监会出台新的优惠政策，商业银行愿意执行吗。对此，笔者并不乐观。“细则”有无，并不重要。

杨红旭发表于新闻晨报