10大限购城市，谁有资格先退出

上周我们做了一报告，节选如下。2011年全国共46个城市实施限购政策，其中厦门、青岛、济南、长春、贵阳、石家庄、金华明确提出限购截止日期为2011年12月31日，另外合肥、南宁、徐州的日期为2012年上半年的某个时点。近段时间，仅有海口、广州等少数城市表示明年继续实行限购，而绝大多数城市尚无表态。为了了解这些城市限购政策取得的成效，本对其中9个城市进行详细分析，从其成交量和价格两个方面进行分析，并与其他限购城市的调控效果进行比较，对这些城市限购政策是否延续提供参考。

根据数据的可得性，在成交量方面，本文选取了19个未明确提出截止日期的限购城市，包括北京、上海、广州、深圳、武汉、天津、成都、南京、南昌、杭州、长沙、福州、郑州、兰州、沈阳、温州、宁波、大连、无锡；在价格涨幅方面，本文选取了70个大中城市和29个限购的大中城市。本文从两个方面，将这些城市限购政策的效果和9个明确提出截止日期的城市进行比较。

1、成交量

从下表1可以看出， 2011年1-10月新建商品住宅成交量同比跌幅最大的城市是郑州，比去年同期大降5成以上，其次是无锡、合肥，其中合肥的限购截止日期是2012年1月底。在跌幅前十名的城市中，有7个城市没有明确指定限购政策的截止日期。明确提出限购期限的城市中，合肥市同比跌幅最大，为34.1%，其次是青岛市和贵阳市，同比分别下降13.6%和13.5%。可见，和其他限购城市相比，明确提出限购期限的这9个城市，成交量跌幅并没有超过其他城市，而是和多数调控城市效果不相上下。

     表1  2011年1-10月限购城市新建商品住宅成交面积同比涨幅排名

  数据来源：中国房地产决策咨询系统

2、价格

从下表2中可以得出，10月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比9月份下降0.14%；比去年同期上涨了3.1%。29个没有明确提出截止日期的城市新建商品住宅价格比9月份下降了0.3%，比去年同期上涨了3%，很明显，这29个限购城市价格下降更为明显。而在指明截止日期的10个城市中，仅济南市房价环比下降了0.5%，超过29个城市的平均下降幅度，其余城市的下降幅度均在0.2%以内。具体来看，在指明截止日期为2011年12月31日的7个城市中，济南市房价环比下降0.5%，青岛和石家庄均下降了0.2%，金华和厦门房价止涨，贵阳的仍环比上涨了0.2%。可见，除了济南市房价调控政策效果比其他限购城市明显外，其余城市限购效果并为超越其他城市。

表2  2011年10月各城市新建商品住宅价格涨幅对比

  数据来源：国家统计局

（二）房价调控目标完成情况

“新国八条”要求：各地政府根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。为此，这10个城市也分别出台了房价调控目标。

通过比较2011年以来10个城市新建商品住宅房价同比涨幅和房价控制目标，可以看出，除长春外，其余9个城市基本上都能够完成房价控制目标。由于长春市是第一个将房价收入比纳入房价控制目标的城市，且首次制定的标准就相对较高，按照房价收入比的计算公式，目前长春市新建住房房价收入比仍将明显高于5.8。

表3  明确限购期限的10个城市房价控制目标与新建商品住宅价格同比涨幅

（三）整体效果评定及政策走向预判

整体上看，限购政策对各个城市的成交量和成交价格均有明显的影响，在限购政策执行一段时间后，房价同比和环比涨幅均得到不同程度的遏制，限购政策取得了阶段性成效。明确提出截止日期的10个城市的限购政策也取得了明显的效果。但是通过比较分析，明确提出截止日期的10个城市的限购政策效果并未全都超越其他城市，其中的部分城市的限购效果还不如其他城市，因此，这些城市更没有理由在现阶段取消限购政策。

为了评判限购政策的调控成效，本文主要参考以下四个标准：一是各城市新建商品住宅价格同比涨幅，同比涨幅越小，说明调控效果越好；二是各城市商品住宅成交量同比变化，成交量下降越多，调控效果越明显；三是区域差别，我国楼市区域发展不平衡，中西部城市的楼市发展相对缓慢，其房价较低、增速较慢，因此，中西部城市比东部城市更有条件放松限购政策；四是城市级别，低级别的城市更有条件退出限购政策。

利用这四个标准，综合评判10个限购政策即将到期的城市的调控效果，如果需要（或可能）放松或退出限购，则可大致参考以下顺序：合肥、长春、石家庄、金华、贵阳、南宁、徐州、青岛、济南、厦门。

中央经济工作会议强调：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。如果按此口径，今年底到期的7个限购城市，原则上都会选择延期。前段时间，有媒体报道：住建部已住建部已知会地方政府，对于限购政策将于今年年底到期的城市，地方政府需在到期后对限购政策进行延续。虽然未经住建部公开证实，但也没有辟谣。不过，根据上述分析，今年年底至明年上半年，个别城市放松或取消限购令的可能性仍然存在。尤其是，中央经济工作会议中提出：明年要推进房产税改革试点。据此推测，明年极有可能增加试点城市。预计部分城市推出房产税之后，可能会顺势放松或退出限购政策。