房企圈钱潮又临险峰

近段时间，房企大规模融资成为业界谈资。比如，万科拟通过公开增发募资112亿元；再如，恒盛地产、恒大地产也正摩拳擦掌，计划在香港IPO募资百亿左右。撇开银行信贷及动辄几百亿的授信不谈，今年房企光是从资本市场所圈之钱，可能将达千亿之巨。

房地产业是资金密集型行业，房企大规模融资无可厚非，况且在房地产直接融资比重偏小，对银行信贷过度依赖的背景下，企业通过资本市场获取大笔资金，属于股权融资，按理还应大加鼓励才对。从行业发展的长远角度看，是这理儿。

笔者想谈的是，此举对行业的短期影响，以及透过这一现象研判市场走势。需要指出的是，这有点像2007年“小一号”的翻版。2007年股市、楼市皆出现非理性繁荣，大型房企出现了“大笔融资、高价圈地、高价卖房、再融资”的游戏。只是相较而言，本轮的疯劲儿稍逊于上一轮。

2007年的股市达到历史高点，沪指为6124点，今年股市持续7个月上涨，但8月4日的高点区区只有3478，之后一个月又大跌二成。今年楼市成交活跃，房价快涨，7月全国70个城市房价环比涨幅为0.9%，而2007年最高月份这一指标为1.7%。另外，今年部分城市也有地王出现，整体而观，与2007年仍逊色不少。2007年碧桂园、SOHO中国、远洋地产等在香港IPO，皆圈钱超百亿，今年30余家正在A股和H股排队的房企，恐难再现当年辉煌。

不管如何，上千亿的融资，对行业和市场影响不容小觑。首先，企业巨量融资后，必然增加房地产开发投资量，进而通过较长的产业链条，拉动经济增长。今年1-7月，全国房地产开发投资比增长11.6%，比去年同期回落19.3个百分点，而1-7月全国城镇固定资产投资同比增长32.94%。显而易见，今年房市繁荣，而开发投资增幅并不大，还需企业加大投资力度。

其次，开发商融资后，大部分钱会用来增加开工量和购置土地，无疑会增加住宅供应。今年以来楼市的主要矛盾，便是商品住宅供不应求，这也是房价快速上涨的根源。其实，放开视野可知，2004年之后，历年的全国商品住宅市场都是供不应求，即使是在市场不景气的2008年亦如此，所以2008年70个大中城市房屋价格依然同比上涨了6.5%。今年1-7月，全国商品住宅销售面积为3.85亿平方米，而竣工面积只有2.09亿平方米，供求更加失衡，房价不上涨才怪。

中长期来看，融资、购地、建房、卖房，是水到渠成的事儿。然而，短期却不一定如此。症结在于整个房地产开发业，存在颇为严重的土地闲置现象。1998-2008年间，开发企业购置后没有开发土地，累计达12亿平方米，并且每年的土地购置量皆大于开发量。巨量土地闲置的原因，既有拆迁难、调规划等政府因素，也有囤地、经营困难等企业因素。2005年以来中央三令五申严查闲置用地，效果却不咋样。今年以来，广州、深圳等地国土部门向晒太阳的地王开刀，近期国土资源部连下两道“金牌”，监战各级国土部门查处批而未开用地。看来，房企囤地的难度越来越大。

再次，很多人关心地产商巨额融资对房价的影响。中期而言，有助于稳定房价，随着市场供应的增加，能够缓解供不应求的紧张局面。短期来看，却没这么乐观，其对房价的影响基本呈中性，略偏空。企业降价促销的原因一般有二，一是资金紧张，影响企业运营；二是通过薄利多销跑量，扩大市场占有率，属于市场竞争的一种战术。只用了半年时间，很多房企已经完成全年销售金额指标，又从外部圈了这么多钱，即使半年内市场晴转阴，销售遇阻，多数企业也不会降价促销。

最后，透过现象看市场变化。当房企大肆从资本市圈钱的时候，极可能意味着楼市将要触顶。任何一轮房地产增长期，一般都会经历一个过程，依次为：房屋成交量上升，房屋价格上涨，土地市场活跃，地价上涨，地王出现，房价加速上涨，地产股受到追捧，企业上市或增发融资，继续高价拿地，房屋成交量触顶，价格到达高点。

所以，当地产商有条件去资本市场大笔圈钱的时候，股市和楼市往往已接近或步入最繁荣的区间。2007年6月-12月期间，圈钱、抢地、高房价三者的表演尤其典型，而当年股市高点出现于10月，全国楼市成交量拐点出现在11月。今年6月-8月，同样出现了这一现象，只是繁荣度稍低；8月4日有可能成为年内股市高点，而楼市成交量的拐点已提前现身，多数城市出现在6月或7月。

本文刊发于东方早报

市场经济铁定催生新地王

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