上海房价的“三涨两跌”

8月份，全国房价依然加速上扬，最典型的是上海和深圳的新建商品住宅成交均价都超过18000元/平米，超过2007年月度最高纪录。这主要跟8月份两地豪宅密集成交有关，属于结构问题。

我一直提醒大家的是，二手房市场更能反映市场变化，因为基本不存在成交结构问题，只要你想买，总能从二手房门店找到近似房源，基本上高中低档房源都有。有些新盘一开盘就清盘，但到附近二手门店一看，原来部分房源很快就转移到二手门店。

值得关注的是，8月份，上海全二手房成交均价相比7月，上微跌1%，这也是今年内上海二手房均价的首次下滑。这说明了什么？值得大家深思。或许还会有较真朋友认为，成交均价还是不能很好的反映市场真实情况。那接下来，我就以房价指数为基础，对近十年来上海房价走势做一分析。

上海二手指数，是由上海二手房指数办公室发布的一个住房价格指数。由下图可知，这一指数以2001年11月为基期1000点，2009年7月创历史新高2427点，相较2001年11月上涨142.7%点，年均上涨19%。

上海二手房指数变化

从演变历史看，近十年上海房价经历了“三涨两跌”：第一次涨：2001年至2005年5月一直上涨，其中2004年5月—2005年5月，累计涨幅28.3%。

第一次跌：2005年5月达到1714点后，开始回落，至2006年3月降至1616点，降幅为5.7%；其后一年时间，处于盘整状态。

第二次涨：2007年4月开始快速上涨，直至2008年7月达到2396点，相较2007年3月的1648点，大幅上涨45.4%。

第二次跌：2008年8月开始下跌，2009年2月调整至2293点，此轮下跌幅度为4.3%。

第三次涨：2009年3月重新上涨，至7月累计上涨5.8%。

所以，我说近些年来，上海房价涨的时间长，跌的时间短，涨的跌度大，跌的幅度小。就6个月左右的短期而言，我对上海房价持谨慎态度，数月内，指数有可能再次下顶，其后出现第三次下跌，但跌幅同样不会太大。就1-2年左右的中期来看，稳中趋涨的可能性更大。

本轮房价飙升的根本原因

二哥买了套小产权房