上海楼市成交量已经触顶

根据易居中国跟踪7月前29天的数据平均值测算，7月一手商品住宅的新增供应量约为128万平方米，环比略低于6月的134万平方米；成交量约为202万平方米，比6月的219万平方米低近一成。这是上海楼市6个月来首次出现成交量环比下跌。

5月初，我曾在东方早报和时代周刊专栏文章中提到，本轮楼市反弹有点像“撑竿跳”，而高点可能出现在5月或6月（楼市“撑竿跳”或将触顶）。这里的高点指成交量，因为价格变化滞后于成交量。现在看来，6月份极有可能成为上海2009全年的成交高点(一手加二手)。一手商品住宅降一成，二手住宅可能环比下滑二成，跌幅大于一手房。

回顾本轮楼市反弹，以上海一手纯市场化的商品住宅成交量为证，一月约为50万平米，二月约为76万平米，三月为153万平米左右，四月约为190万平米，五月约为210万平米，六月为219万平米，七月约为202万平米。回顾楼市疯狂的2007年，这一数字由同样是80万平米的二月开始持续攀升，五月至九月持续超过200万米，其中顶点是六月份，达到266万平米。七月至九月回落至216万平米。

今年的楼市走势，与2007年非常相似。七月成交量回落，有淡季的因素，也与二季度市场偏热有关。而近两个月楼市投资投机的比重也与2007年二三季度相似。另外，还要考虑政策影响，2007年九月“二套房贷新政”出台，十月一手商品住宅成交量即跌至168万平米，四季度整体下滑。今年7月“二套房贷政策“重新紧缩，必然导致部分投资投机需求观望。所以接下来，成交量还会继续回落。今年，上海住宅市场一直供不应求，但我想说的是，供求关系是动态变化的，2007年一样是供不应求，但并不阻挡2008年出现供大于求。

而房价，此前我已多次撰文表明，三季度价格将依然坚挺，一是它明显滞后于成交量变化，二是供求关系短期依然紧张；四季度房价会趋于稳定，甚或下跌（这取决于后续政策变化）。

最后，我想重述今年以来一直坚持的一个观点：本轮楼市调整时间和深度不充分，靠近期的流动性过剩条件下投资投机需求的拉动，火爆劲注定难持久。从长跨时间跨度看，市场不太可能是“V”形反转，更有可能是“W”形复苏。接下来，还会经历一次回落，之后才能真正步入下一轮中周期的增长期。其它一线城市市场走势，基本与上海相似。

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