上海新地王勇追北京风头

2009年7月23日，上海年度新地王出炉。上海土地出让第45号公告中的赵巷镇特色居住区10号地块，金地以30.48亿元高价拿下。

这幅上海今年以来土地面积最大的居住用地，占地面积23.7万平方米的起拍价格为9.46亿元，楼板起价4500元/平方米， 最终成交的楼板价为14495元/平方米。溢价率高达222%！

回顾今年以来，全国大城市土地市场复苏、回暖，少数城市地王频出，尤其是北京，2009年5月以来，北京频频暴出地王，而且是“地王后浪推前浪”：广渠路10号地、通州九棵树地块、奥运村乡地块（总成交价19.6亿）、广渠路15号地（总成交价40.6亿），简直让人目不暇接。北京市土地整理储备中心的数据信息显示，今年上半年北京通过招拍挂方式出让土地成交额接近236.7亿元。6月北京共出让土地27宗，成交金额达138.2亿元，一举超过前5个月的成交金额总和。

可以说，今年北京地王的风头完全盖过上海，而很多人可能不太清楚，2007年那轮高价圈地潮中，上海可是出尽了风头。2007年7月，保利在上海一天之内拿下外环以外三幅地块，其成交价都是起始价的3至4倍，楼板价已与周边房价持平；8月，上海南京东路163地块，以66930元/平方米的楼板价使得该地块成为了内地单价地王；11月，仁恒地产以2万平米的楼面价拿下新江湾城一幅土地，高过周边现房价格，这一区域最高纪录保持至今。

此次，金地出手为何这么狠辣？以历史眼光观察，2007年那轮圈地热潮中，与保利、万科等一线地产商相比，金地没拿几个地王。2006年9月，浦东花木新民北路地块，金地集团以高出底价122%的59.89亿元的报价领先，后因出让方恐高而暂停决标，后来又意外的被星河湾拿走。而近几年，金地在上海的项目和土地储备，比万科少很多，急需拿地。

所以，今年上海土地市场的第一块高溢价地，就是被金地拿走的。4月28日，上海今年第23号公告地块陆续截止出让，首先出结果的是10家开发商报名参与竞拍的青浦徐泾镇3号地块，最终金地以5.6亿元的成交价，高出挂牌起始价82%的溢价率成功摘得该地块。事后，金地领导曾表示今年希望增加4个项目。看来，此次金地对后市的乐观度，明显超过保利、万科、招商等企业。

赵巷镇特色居住区10号地块，楼板价看起来很高：14495元/平方米，但容积率只有1，完全可做开发成附加值较高的低密度住宅。另外，这个价格有个参考案例，那就是在2007年11月，毗邻的赵巷特色居住区8号地块被龙湖地产高价纳入囊中，成交楼板价10673元/平方米，当时实实在在的让业界跌破眼镜，没想到第一次在上海拿地龙湖，如此生猛。那块地容积率也是1，今年以 27000元/平方米均价的双拼别墅，以及单价17000元/平方米叠加别墅推出市场，半年来已去化超过八成。

相较龙湖项目，金地项目14495元/平方米的楼板价，还是有一定压力的，只有一年半后房价比现在贵，才有可能获得合理回报。也就是说，金地现在赌的是，明后两年上海房价还会比现在更高，而且不是高出10%这样的一点点。对此，我的判断是，明后两年房价与现在相比，肯定不会明显下跌，但要想再上涨二三成，是有相当难度的。

2007年上海的几块高价地，2008年的楼市低迷，让那些地王们狠狠难受一阵，以至于许多项目被迫延迟工期，否则售价无法覆盖土地成本，遑论赚钱。上海南京东路163号地块，也即单价地王的主人苏宁环球以政府没能按期交地为由成功退地。而另一家企业上海志成则无奈以损失1.1亿保证金为代价，退掉一幅2007年夺得的天价地。2007年上海土地市最火爆的是新江湾城区域，沸点是新加坡仁恒以2万元/平米的单价拿下一幅地，超过周边新房售价。

当时笔者接受多家媒体采访时，曾以“开发商疯了”相形容。事后证明，2008年地价明显透支的新江湾城区域成为上海房价降幅最大的区域之一。即便是在眼下土地市场重新红火的情况下，新江湾城一幅二手土地挂牌楼面价格仅为约1万元/平方米，看来仁恒这块地，要想赚钱还要等房价狠狠的再涨一段时间。

因此而言，在目前经济尚未全面回暖，楼市热度已有些脱离宏观经济面情况下，企业高价圈地时，有必要保持一份清醒。在笔者看来，如果今年下半年大城市的楼市继续保持二季度的热度，明年楼市重新调整、回归理性的可能性极大。

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