防治楼市泡沫很棘手

楼市泡沫，真的“狼来了”。眼下各地房价乱涨，同时地王频频煽风点火。对于天天关注楼市的人来说，真有些找不着北。大家的共同感觉是，房价在涨，而且还会继续涨；部分城市泡沫重现，可政府似乎也没什么良策。在经济“保八”攻坚阶段，资产价格快速上涨只能暂且听之任之。近期国务院常务会议说得很明白，继续执行宽松的货币政策和稳健的财政政策。

发改委和国家统计局联合公布的最新数据表明，6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比，在经历半年持续下跌之后，逆转为0.2%的正增长。而环比价格则于今年3月出现0.2%的正增长，4月增幅扩大至0.4%，6月进一步增至0.8%，已超过2006年5月和2007年4月的0.7%的增幅。全国而论，也没什么大惊小怪，根据笔者的研究，近两年全国房价收入比在6-7倍，尚无明显泡沫。

问题的关键是，一线城市和少数东部城市的房价，在去年房价收入比12-14倍的高位基础上，今年重新快速上涨。要说一点没有泡沫，恐怕普通百姓不答应。其实也不用搞各种理论和数据推理，只要看看眼下京沪深楼市中的投资投机风盛行的表象，就能判断市场已经不太理性。

中原数据表明，近期深圳一次性购买50套以上的超过12人，香港客户比重已超过50人。这已不是富裕群体由于担心通胀，为了简单的保值增值目的而购房了。这是一种赤裸裸的炒行为，大量筹集资金，甚至以公司形式运作，聘请专业人士操盘，其性质与私募基金炒股无异，堪称楼市中的“庄家”。抄底买入，拉升价格，逢高撤离，这种游戏在2007年曾把深圳楼市蹂躏的死去活来。历史具有惊人的相似性，大家请拭目以待。

上海形势没那么深圳疯癫，但也不是“省油灯”。今年上半年，上海一手纯商品住宅成交量近900万平米，与去年全年持平，成交单价13832元，略低于去年上半年的14126元。从二手房价格看，上海二手房价格指数6月达到2398点，比去年高点还超出2点，创出历史新高。如果纯由自住需求推动，也没什么好怕的。

投资投机比重持续增加，却不是什么好事。4月温州客卷土重来是个风向标。数据表明，4月以来，大户型和高端住宅成交量激增，而中低档、中小户型住宅成交比重下降，证明投资风潮涌动。上半年全市豪宅成交量达到600套（单价4万元以上），超过历史最高的2008年上半年的353套，再创历新高，就连滞销四年的全国最贵公寓汤臣一品，6月份居然热卖15套。

有官员和专家认为，房地产业拉动经济的作用很大，即便目前投资投机需求旺盛，信贷资金违规入市，房价上涨偏快，也不能轻易打压。笔者认为，楼市中存在一些投资成分，实属正常，因为房产具有投资品的属性。但若像炒股一样投机房产，绝非正常现象，住宅毕竟属于生活必须品，在住房保障制度短期内难以完善的前提下，不能任由房价非理性繁荣，而让部分自住者花费两代、两家积蓄而高价位接手投机者的房子，更与和谐社会建设背道而驰。

不妨回到政策源点。2008年12月中央经济工作会议中，关于2009年房地产业发展的指导思想是：“要把满足居民合理改善居住条件的愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。”显而易见，中央保护的是自住需求，而非投资投机。所以，针对部分城市房价快速上涨的事实，在货币政策短期内难以变向的情况下，房地产政策应该考虑调整，其方针是：一方面，要防范投资投机成分过大，形成新的房价泡沫；另一方面，要维持房地产投资的持续复苏，发挥其拉动内需的作用。

前段时间，杭州市率先收紧二套房贷，发出了一个抑制投资投机需求的信号，当然也与今年以来涌进杭州楼市的浙南投资客太多有关。近日，据悉银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，要求各商业银行，严格贷前审查和按揭贷款发放标准，并坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。其实去年的房贷优惠原本是“好经”，可惜被部分商业银行是“歪嘴和尚”，在自身利益的驱使下，愣是放松限制，使很多非自住购房者混进了“政策优惠阵营”。

近日，上海市房地产行业协会首次表态市场处于“供不应求”局面，并明确要求开发商下半年加快项目开发进度，以求缓解市场供不应求局面，平抑房价。今年上半年，笔者曾参加过两次上海房协会议，对房产监管部门超前规劝开发商认清形势，不要盲目涨价的做法非常认同。但同时，深感在市场机制下，无论中央，还是地方，调控房价并无什么“独门暗器”。今年以来包括上海在内的很多城市住宅供不应求，但供应短期内弹性很小，督促开发商也没用，真等一年后供应大增，说不定需求已经大降。这事棘手，却也不能放手。

本文刊发于东方早报

楼市投资必然演变成投机

眼下还敢买房吗