前5个月，上海市中心房价猛涨三成

3月以来，我国房价出现短期拐点。3月70个大中城市房价表明，由之前持续七个月的环比负增长，逆转为0.2%的正增长，4月涨幅扩大为0.4%，5月预计还会继续扩大。数据的背后，是大部分楼盘价格不断上涨。而价格上涨的推动因素是成交量的持续放大。

但近四个月来，需求性质发生了明显变化。2、3月份以刚需为主的自住需求释放,这是合理健康的市场复苏；3、4月份改善需求明显入市，但随着价格的上涨，价格弹性较大的刚需开始观望萎缩。4月以来，部分投资需求入市,炒房苗头出现,这就有些不健康了，投资投机的特性是追涨，随着房价的快速上涨,新一轮泡沫正在吹起。尤其是以一线城市为代表的少数东部城市，在2008年房价泡沫尚未完全挤出的背景下，重新制造泡沫，必然引发政府监管层的忧虑。

不妨以上海为例，让数据说话。今年5月上海一手纯商品住宅价格，与1月相比，基本持平。但区域差异非常大。下表证明：内环以内的市中心区域，房价已激涨三成，说明高端住宅在投资投机需求推动下，快速上涨。内外环之间，平均上涨约17%。值得关注的是，外郊间却下跌3.52%，说明中低端住宅价格基本稳定。从二手住房看，1月成交均价10904元/平米，5月为11984元/平米，上涨10%。

今年5月和1月上海一手商品住宅（剔除保障房）成交均价比较

                              数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

目前外郊环间成交量占全上海的6-7成，这些区域的成交体现了自住需求，尤其是刚性需求的购房特征。成交价格出现小幅下跌，意味着这一主战区的房价上涨的空间并不大，很多楼盘一旦涨价，便会引起刚需的退缩与观望。建议这一区域的大量中低档住宅，还是不要轻易涨价，否则必然导致量缩。

整体而言，成交量和价格上涨已持续超过一个季度，市场已经全面复苏。但笔者认为，在宏观经济复苏之种坎坷的大背景下，这只是本轮楼市大调整中的短期波动，整体上并没进入另一轮中期增长通道，后市还会经历起起落落的过程。所以第三季度，成交量会有所回落，但价格还会坚挺或上涨二三个月，价格具有滞后性。如果9、10月份中央重新出台打压投资投机需求的政策，则第四季价格将重新回调，这是一个关键变量，现在尚难预测。

房价涨得太快不是好事

中国房价已脱离宏观经济面