警惕海外热钱炒高中国房价

近期，外资购房重现楼市。尤其是一线城市表现抢眼。在上海，4月汤臣湖庭推出的66套800万联体别墅当天售出了42栋，5月公寓豪宅翠湖天地成交62套，均价约为63000元/平方米。北京尊府4月、5月连续成交超过70套；深圳豪宅卓越维港名苑4月销售62套；杭州超大户型东方海岸公寓4月成交88套，均价约34500元/平方米。

在这些豪宅的购买人当中，外资背景占一定量，京沪深比较明显。比如上海一高端公寓近期热销百套，其中两成被台湾人买走；深圳的香港投资客近期重新开始蠢蠢欲动。总体而言，目前外资购房仍以港台人士为主，兼顾东亚及欧美华侨。而相对散户积极态度，境外机构投资者仍在“冬眠”，甚至部分欧美基金想要变现物业。

外资淡出中国楼市已多时，眼下缘何重新入市？主要因素有三个。一是今年以来全国楼市成交量强劲反弹，从而带动房价上涨。今年3月，全国70个大中城市房价环比增幅，在连续7个月下跌之后，首次增长，4月加速。房价上涨抑制了刚性需求，而投资需求却有追涨的嗜好。尤其是深圳，2007年投资投机性购房比重全国最大，大批港人入市，导致房价泡沫，以至于政府于2007年7月下发《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，严令外资抄房，甚至港澳台地区居民和华侨也只能购买一套用于自住的商品房，这一力度大于其它城市。去年，泡沫破裂后，深圳房价跌幅也是全国最大的，今年房价反弹强劲，于是香港投资者卷土重来。

二是流动性过剩局面正在形成，发达国家为救经济而印钞发债，国内亦情绪高涨，4月末M2同比增长25.95%，创1996年以来新高，一季度银行贷款增加4.58万亿，同样为历史罕见。人们对未来通胀和资产价格上涨的担忧不可避免，而且有可能是全球性的通胀。经济学认为，资产价格变动本质上是一种货币现象，钱多了自然推高股价、房价，所以投资房产保值、增值一举两得。

三是限外政策明显松动。众所周知，在在楼市火爆的2006年7月，被业界称为限外政策的“171号文”出台，对于外资购房和投资进行规范和限制。事实表明，这一政策效果明显，抑制了房产投资，以上海为例，外资购房比重由之前高峰时期的8%左右，降至之后的3%左右。2008年楼市异常低迷，在中央和地方救市的背景下，

限外政策自然也应松绑。今年北京新推出15条救市措施，其中一条即是暂停外国人购房居住年限和购房套数限制。至于其它诸多城市，虽无发文，暗地里早已红灯变绿灯。

接下来，探讨一下境外机构投资者的状态。进入楼市的外资，由散户投资者和机构投资者组成，后者喜欢整幢收购，常常引起媒体关注。机构投资者由海外基金主导，2003年之后开始进入内地，主要盘踞于京沪两地，2005-2006年投资规模较大，“171号文”出台后，收购案例减少，而且出现向二线城市扩散的新动向。2008年9月美国金融风暴爆发，雷曼兄弟、美林等一批投行或死或伤，部分金融机构被迫抛售在华物业，以救“后院之火”。

除了欧美基金撤离之外，去年以来李嘉诚也连续抛出四单，把一直视作优质资产的收租物业变现，说明经历过内地楼市潮起潮落、周期变化的“李超人”，开始不看好内地楼市，至少是中短期走势。仲量联行的报告显示，2008年上海外资收购交易量下跌26%，甚至低于2006年水平，北京外资收购总额同比剧降74%。

另外阻碍海外热钱涌入的因素是人民币升值预期的消失。人民币自2005年月7月汇改以来，对美元累计升值约21%，其中2007年升幅较大，达6.9%，2008年上半年加快升值，下半年至今，一直止步不前。以前铁定能套到的利，现在没了。从宏观面分析，从2008年6月开始，我国外储增量放缓，且小于FDI与贸易顺差之和，这意味着部分热钱开始流出国内，此后趋势越来越明显。今年1－4月，全国实际使用外资下降21%，已连续7个月下降。

由此可见，海外机构投资者在投资内地楼市上，远比境外个人更理性。在楼市阶段性回暖和流动性过剩推动下，少量投资需求入市，大部分属于富裕阶层，抱着中长期保值增值目的入市，短线投资者和炒房团尚未入市，海外基金不可能大胆“抄底”。大家不必听风就是雨，以前热钱又像前几年那样涌进来了。

然而，投资需求的复苏，尤其是偏爱高端物业的外资的入市，对于稳定房价非常不利。原本随着价格上涨，自住需求显露疲态，房价有望重新回落，如今投资者集聚高端市场后，豪宅价格正被拉高，容易成为市场关注的焦点，反过来强行拉扯自住需求。如此这般，就犯了政府忌讳，打压投资投机的政策必然重新出台，将会殃及整个市场回暖进程。因此笔者认为，下半年楼市难续目前热势，在境外机构投资者大规模入市之前，散户投资者难以掀起大的波澜。但这事,不得不防,限外政策还须旧政重提。

本文刊发于中国房地产报

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