上海房价仍有下跌空间

4月，上海楼市红火异常。一手商品住宅成交量高达188万平米，果然是延续了三月的攻势，比三月份的153万平米又增加二成。5月份将如何，我倾向于认为5月成交量将继续维持高位，五一房展会的21万人看客，说明需求依然旺盛。但不排除小幅回落的可能性。5月极有可能是笔者之前预测的“撑竿跳”高点。关于这一点，有机会再展开讲。

本文主要对于上海一手商品住宅（剔除配套商品房和经济适用房因素）成交价格，做些分析。还是我的老风格，拿两张图表说话。下面一张05年以来月度房价演变情况，显而易见，07年4月之间，上海商品住宅价格处于盘整阶段。之后上涨，高峰是08年6月，超过17000元。之后迅速回落，在起伏波动中，总体趋势向下。

按年度看，08年全年成交均价为13000多，同比07年，上涨超三成。从月度看，近8个月，成交均价在13000元上下波动，3月为13147元，4月13296元，除了成交结构因素外影响外，反映出开发商有所提价，价格似有上行趋势。我认为，接下来的5、6月，确有上行可能。但看整个走势形态，以半年和一年期限观察，应有下行空间。事实，前些我们所做房价收入比的研究报告，结论也是上海房价目前偏高，纯商品住宅08年房价收入比高达17.2倍，有回落空间。

上海一手房商品住宅成交均价变化图（元/平米）

上面分析的是成交均价，可能很多专家不太认可成交均价，因为不能很好的反映成交结构变化。那么，接下来看另一张图，这是一个价格指数变化图，是国家统计局70个大中城市房屋价格中，上海房价的月度环比增长情况（包含所有房屋）。

上海房价指数月度环比增长演变图（%）

上图表明，05下半年上海房价曾有明显下跌，7月房价环比出现超过2%的负增长。直到06年5月才实现正增长，但其后房价相当稳定，基本不涨不跌，直到07年3月开始持续上涨，07年9月出现月度环比增幅的最高点，其后回落，08年7月重新出现负增长，直到09年3月转负为正。

简单比较可发现，05年第二季度开始，在“国八条”的打压下，上海房价曾出现明显下调，持续下跌了一年左右，然后是稳定了一年左右。而本轮调整却仅仅只有8个月的环比负增长，便重新出现正增长，而且最大的月度跌幅不足1%。客观的讲，05-06年外部经济环境远好于目前，对比之后，很难让我相信：自今年3月开始，上海的房价调整已经结束，将迈入另一个持续上升期。我认为，下半年，上海房价环比多数月份还会出现负增长，少数月份可能出现正增长。全年来看，09年依然会呈现小幅下跌——这是去年年底我的观点，目前依然坚持。

个人观点，仅供参考。

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