30年后，你家房子别被“旧改”

“5.12”汶川大地震，转眼将届一周年，不禁想起去年关于“豆腐渣”工程的质疑与讨论，遗撼的是至今没看到相关部门的鉴定报告。无独有偶，近期意大利也发生了地震，相比8.0级的汶川大地震，前者不过6.3级，却同样使震中拉奎拉市房屋损毁惨重，其中拉奎拉大学尤甚，而后者倒坍惨重的同样是学校。

震后发现，拉奎拉市的很多房屋当年建造时都不符合应有的防震标准。由此可见，建筑质量是一个全球性的问题，而学校、医院等公共建筑尤为突显。值得关注的是，近日住房和城乡建设部下发了《关于组织开展全国建设工程质量监督执法检查的通知》，今年将在全国范围内开展建设工程质量监督执法检查，对象包括在建的公共建筑、市政基础设施和住宅工程，其中住宅工程检查的重点是各类保障性住房。

笔者认为，采取这一措施，是非常必要和急迫的。我们绝不能坐等地震——这种惨酷的手段来检查建筑质量。必须在规划设计和施工阶段介入，以防患于未然。当然，目前还有另外一个特殊背景，四万亿投资计划，使各地大兴土木，其中不仅包括“铁公机”（铁路、公路、机场）等基建，也包括经济适用房和廉租房等保障性用房建设。

在“保增长、扩内需”的紧迫形势下，本轮投资建设力度之强、规模之大、速度之快，不仅在我国历史上少见，全世界亦罕有。在此过程中，最让人担心的是政府主导下的官员腐败和豆腐渣工程问题。其中，未来三年，经济适用房、廉租房将新建600万套，如何确保此类涉及民生的建筑质量，不单单是安全的问题。

另外还有建筑寿命，以及销售与利用问题。首先谈谈建筑寿命。去年底国务院办公厅的“131号文”提出，未来三年将进行240万套棚户房改造。另外，近年各大城市旧区改造无不如火如荼的进行，如上海自2001年以来每年拆除400-800万平米住房（其中包括重大工程拆迁）。政府为什么费钱费时费力的拆除旧房，重要原因之一是房屋建筑寿命已尽，既有损市容、妨碍城市建设，又不能满足居住需要。

法律规定，我国商品住宅的产权为70年，但实际情况是，很多住宅能“活50岁”就不错了，目前大城市中被列为旧改对象的住宅，相当部分是上世纪70年代前后建造的。其实，看看上海的很多工人新村就明白了，许多80年代的建造的住房已经破旧不堪，更别提室内功能布局上的落后了。

其次，有必要分析一下经济适用房的销售与闲置问题。与廉租房不同，经济适用房是用于销售的，按规定“成本+3%开发利润”的定价，使其价格低于同地段商品住宅40-50%，可事实却证明并非全是抢手货，很多符合经济适用房申购标准的家庭，并不笑纳政府的好意。或者即使买了，也长期空关，宁可在市区租房。比如在上海外环以外的宝山顾村、嘉定江桥等市属配套商品房（属保障性用房）基地，近几交付了200多万平方米住宅，但入住率不高、房屋长期空关现象严重。

原因何在？除了此类项目选择偏远、交通不便、配套不全等因素外，建筑质量低下是重要的一条。在很多城市中，经济适用房建筑外观特点鲜明，一看就是贫民聚居区。认购不积极和空关率偏高，既与政府的意愿相悖，又造成资源浪费，更让人担心30年后，这些房子的破损程度导致其丧命“旧改”——果真如此，则经济适用房未免太不“经济”了。

历史只能用来镜鉴，现实只能用来反省。面对眼下各地轰轰烈烈的经济适用房建设潮，如何避免重蹈历史覆辙乃当务之急。正是在这一意义上，此番住房和城乡建设部的建设工程质量监督执法检查行动恰如“及时雨”。但仅靠检查似乎又不够。若能提高保障性住房的规划、设计、建筑、物管标准，或以优惠政策引导地方政府和开发商企业提高相关标准，则更有利保障这项惠民工程落到实处。

比如，近几年上海市大力推行重大工程和旧区改造安置房项目的“四高标准”：高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理，通过政府施压而有效提高了保障性住房的建筑质量。这一思路值得各地借鉴。

本文刊发于中国房地产报

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