让国企搞住房保障，靠得住吗

住房保障，已成为中央力推之国策，同时也是当前我国住宅产业发展的侧重点。“9000亿安居工程投资计划”轰轰烈烈的出台后，地方政府该如何担负起落实重任？日前，上海市的独特做法值得探究与参考。

据媒体报道，上海今年保障性住房基地将引入“大企业对口大基地”的开发模式，上海地产集团、建工集团、绿地集团和城投公司等本地国企已经入选。另外，企业如果自愿拿出手中土地参建经济适用房，其建设比例底线是50％，其余50％（以下）的土地可以用来开发商品房。

那么该如何看待这一做法。首先，从中央层面分析，加快住房保障建设，既是作为“保增长、扩内需”的重要组成部分，又是“补功课”，中国楼市过去的“黄金十年”，恰是住房保障的“灰色十年”。住房保障的政策制定权在中央政府，落实权却在地方政府，一方面，这是由房地产业的区域特性决定的，另一方面，住房保障需要的大量资金和用地需要地方筹措。

其次，从地方政府考虑，住房保障是义不容辞的事，但却是花钱的棘手活儿。所以，过去十年，地方政府更愿意推进住宅产业的商品化、市场化，从中获得大量的土地出让金和房地产税收。在当前中央严厉督促下，地方政府硬着头皮也得上。但困难却是客观存在的。

一方面，2008年以来，随着楼市低迷，地方财政收入锐减，光靠财政很难完全落实中央相关指标，而2009年中央预算330亿，且重点支持中西部廉租房建设。另一方面，住房保障用地也存在矛盾，过去住房保障产品多建于郊区，甚至远郊，全国各地都出现部分经济适用房卖不出去的现象。而市区或近郊土地比较稀缺，越是大城市，越是如此，由于历史原因，许多土地事实上控制在各类企事业单位手中；而新增用地难度很大，无论是向村集体征地，还是搞城市动拆迁，皆困难重重。

从企业角度考虑，国有房地产开发企业，事实上近些年一直是住房保障性产品的主要开发者。主要原是此类产品开发利润较少，比如《经济适用房管理办法》规定，企业开发经济适用房的利润率不能超过3%；虽然实操中并没这么低，但与商品住宅项目动辄30%以上毛利率相比，这类项目对非国有企业没什么吸引力。由于历史原因，地方大型国有房地产企业拥有可观的土地，由于体制原因，其中大量土地并未发挥出应有的效益。

综上所述，上海的这种做法，看起来可以使政府和企业“双赢”。一方面可以减轻地方政府住房保障建设的负担，加快廉租房和经济适用房的供应步伐；另一方面，也能使国企发挥“不怕苦、不图赚、为人民服务”的功能，而且还能盘活企业拥有的存量土地，为政府贡献一半（至少），自己也能开发部分商品房用于销售。

可真要把好事办好，绝非易事。首先，这事从制度分析还存有疑议。住房保障的责任主体是政府，而中央相关文件又把主责赋予了地方政府，地方政府当然可以在实施方式上灵活处理，但到底应该把其中多少责任转嫁给企业，这个“度”需要把握。另外，在市场繁荣时和住房保障产品规模不大的时候，完全可以让国企垄断保障性住宅的开发权，然而在目前市场低迷和住房保障产品规模很大（上海2008-2009年占比为43%左右）的情况下，把那些有意愿开发此类产品的非国企排除在外，是否有失公平。

其次，在具体实操中，还须健全机制。如若按国资委的相关精神，国资应该逐步退出房地产业，国有企业的弊病，众所周知，上海市大规模让国企垄断保障性住宅的开发，如何提高其开发效率是关键。另外，鼓励部分有地的大企业一边无偿开发经济适用房，一边有偿开发商品房，如何划分两种属性产品的比例，如何避免出现“肥了企业、损了政府、乱了市场”现象，是值得政府慎重和深入考虑的。

本文系新民网评论专栏特约撰稿

 老杨说事:别操心住房70年产权之后事