李嘉诚卖地预示楼市冬天还长

近日，有媒体报道李嘉诚计划抛地。这一新闻不招惹人都难。第一，他是鼎鼎大名的“李超人”，地产投资经验之丰富国内难有比肩者；第二，这幅地是2006年花了8亿多获得的，与在建中的中国第一高楼“上海中心”比邻，实属小陆家嘴绝版好地。

业内更关注的是，自去年下半年以来，这是媒体传言中的李嘉诚第五次套现行动，前面四次都是把持有物业变现，这次连“毛坯”的土地都要转手，到底意欲何为？其实也简单，超人同志对世界经济和中国楼市走向的预期趋于悲观。比如单说这块宝地，原规划是200米高写字楼，可是眼下跨国公司、尤其金融机构都在裁员缩编，陆家嘴甲级办公楼的租金一个劲儿的向下掉，空置率却直线上升。美国经济何时能复苏，暂时还是个谜，小陆家嘴办公楼何时回暖，恐怕超人同志心里也没底儿。

与内地开发商相比，长江实业、新鸿基地产、恒基兆业这些地产巨头在香港楼市的潮起潮落中，已摸爬滚打了半个世纪，对于行业周期有丰富的应对经验，懂得何时该抄底，什么情形该收缩。香港“地产五虎” 在1960年代中期和1970年代中期经济和楼市低迷时，都曾大量低价吸纳地皮，从而确立了稳固的江湖地位。抄底成功之处在于摸准了那两次低谷，只是香港房地产市场快速发展过程中的短期调整，而1997-2003年的大幅调整，则使他们很受伤、很难受。

而他们曾经在内地的投资经历，也让他们对于当前的楼市调整变得小心谨慎起来。1990年代中期之后，诸多香港地产商来内地发展，但1996-2000年的楼市低迷，却让他们吃了不少苦头，当然，彼时内地的土地管理很宽松，地方政府对其一让再让，许多地块在他们手中白白闲置了很多年，直到市场复苏才重新开工，并由此获得了巨额回报。可目前，土地管理严格了许多，企业绝难像以前那样把土地玩弄于股掌之间。

于是乎，既然市场前景严峻，不如先转手再说。世界金融危机，已使包括李嘉诚在内的地产大佬们的身价缩水五成左右，兼之“长和系”在内地据传有70余项目，即使是香港地产商负债率偏低，但要说不缺钱，那是假的。这便是笔者所认为李嘉诚有意抛售小陆家嘴地块的背景与缘由。

回顾过去的2008年，全国土地市场经历了一场寒流。据易居中国推出的《中国房地产2008年年鉴》，全国有近400幅地块流标，其中经营性用地占了六成，成交地块中有七成多仅以底价成交。北京、上海、广州等众多城市的年度土地供应计划只完成了不足三成，而且下半年的土地市场明显冷于上半年。

在这种情况下，不仅国内企业拿地热情不再，港资企业也消极起来。例如九龙仓、长江实业、瑞安三个企业2008年一季度还分别新增了几十万土地储备，4月份之后就从土地市场上失踪。不拿地、转让地之外，少数企业还玩起了退地游戏。万科在东莞，首创在太原、苏州，恒大在上海，新鸿基在成都，苏宁在上海等都有案例。

然而，也有反常现象，个别企业仍在积极拿地。少数资金相对宽裕的企业，如保利、绿城就比较活跃；部分地方国有地产商受政府指示，也动作频频，有托市企图；还有个别外行企业表现出“抄底”的冲动，如彩电制造业的深圳华强发布公报，拟进军房地产业，看来制造业的利润实在太低了，错过了前几年外行做房地产的黄金年代，不想失去本轮低位介入的“良机”——有待时间验证。

一般而言，土地市场调整的时间早于房产市场，而企业景气度的变化又领先于土地市场。因此，表现出这一个演变序列：一年前，国房景气指数开始下跌，半年前，土地市场明显趋冷，一个季度以前，房产市场出现普遍打折现象。李嘉诚转让地块，表明土地市场仍未调整到位，2009年整个房地产市场仍将以下行为基调。

本文刊发于《中国房地产报》

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