楼市调控尺度,应回到2003年之前

研究房地产市场，有两个比较独特的角度。一个是从资产市场的角度，房地产的资产属性赶不上股票那么浓厚，但仍然在很大程度上，被资产市场的运行规律所左右，这其中，投资者的心理预期决定着市场的冷暖。另一个角度是政策，由于房地产业的支柱产业属性和住房的民生属性，全世界的政府都倾向于行政干预市场，因此政策在很大程度上左右市场走向。

笔者本文简单聊聊政策的演变。影响房地方市场的政策主要有两类，一类是经济政策，另一类是产业政策。经济政策又有宏观经济政策和房地产经济政策之别。经济政策是为了缓和经济的周期性波动，即我们经常听到的宏观调控，由于房地产经济与宏观经济的发展周期基本同步，所以房地产调控往往是宏观调控的重要组成部分。产业政策就是集中在住房政策，尤其是住房保障制度变革与完善上。

近一年之内，我国经济政策发生了一百八十度的大转变。2007年12月的中央经济工作会议确定了2008年的宏观调控“双防”任务：防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀，并实行稳健的财政政策和从紧的货币政策。2008年下半年，随着美国次贷危机的蔓延，随着CPI连续回落，调控方针调整为 “一保一控”：即保持经济平稳较快增长、控制物价过快上涨。9月以来，美国次贷危机急剧恶化，时我经济亦快速回落。于是宏观调控方针改为：保增长、扩内需、调结构，并实行 “积极的财政政策和适度宽松的货币政策”。

再来看房地产调控。2008年房地产调控的形态明显属于“两段式”，上半年是第一段，宏观调控依然尚袭2007年紧缩式调整，甚至间或还有个别进一步紧缩的政策出台；下半年宏观调控渐渐转向，政策慢慢放松，而且是“自下而上”式的，从2008年5月份开始，成都、重庆、沈阳、厦门、长沙、西安、南京、杭州等多个城市纷起救市，10月22日财政部和央行拉开了中央稳定和促进楼市发展序幕，其后又有包括《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》在内的多项重要措施出台，紧缩型调控越放越松，性质渐变。

若把眼光放得更远点，从近几年房地产调控的阶段和性质上分析，可划分为三个阶段。第一阶段：2003年以“121号文”为标志，紧缩型房地产调控拉开序幕，2004年调控加强，2005-2006年达到高潮，2007年属于持续阶段，并延续至2008年上半年。第二阶段：从2008年下半年开始，由地方到中央，开始放松调控，其性质是松绑，节奏和幅度逐渐加快，这是一个过渡性的阶段。第三阶段：我们预期，2009年房地产调控将告别紧缩型调控，正式步入扩张型调控阶段，这也就意味着政策的松紧度将基本上回归到2003年之前。

2009年1月召开的全国住房和城乡建设工作会议要求，强化住房保障与稳定市场发展——这将是2009年我国房地产政策趋向的两条主线。为了避免房地产市场出现“硬着陆”，还会有新的房地产政策出台，主要体现在减免税收、放松信贷、加强安居工程等方面。虽然这些政策具有滞后性，2009年房地产市场难也全面回暖，但必然会刺激成量，减缓房价下跌速度。

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