上海购房转户口,纯属以讹传讹

今天有媒体报道：多部委近日在京召开房地产市场形势分析会，中央有可能出台新一轮救市措施，上海也在酝酿进一步刺激楼市措施，这些措施包括购房退税、办理蓝印户口等。

俗话说，没有不透风的墙，近几个月来中央部委和地方政府关地剌激楼市的会议林林总总，反映了各级政府在全球金融危机影响、国内经济快速下滑形势下，对于支柱产业——房地产业持续低迷的深重忧虑。

那么，2009年还会有哪些“猛招”出台？最近各地关于房地产的官方声音很多，比如北京、上海行政长官都称目前房价偏高，主要是因为这段时间各地都在召开“两会”，而房地产又是代表们关注的热点话题。完全可以预期，一段时间后全国两会将召开，届时中央还将有新的救经济、促楼市的政策出台。实际上，政府非常希望我国经济能在本轮全球经济危机中率先走出“冬天”，这种心情与美国新总统奥巴马非常相似。

2009年，在国外经济危机可能难以见底，国内经济形势严峻的情况下，中央和地方政府都对房地产业的支柱产业地位，尤其是对住房消费在在扩内需方面的拉动作用抱有较大期许。如果房地产市场继续、甚至更加低迷，肯定还会有其它政策出台，以加大刺激需求和稳定市场的力度。

众所周知，本轮房地产救市走了一条“自下而上”的道路，从2008年5月开始，部分省市纷起救市，而财政部和央行直到10月22日才出台全国统一性的方案。就目前而言，地方政府救市的力度明显超过中央。在最近的中央文件中，明确了各地可能因地制宜进行房地产调控方针，这实质上是放松给地方政府。当然，也不是任由地方政府乱来。笔者认为，2009年，房地产调控将以地方政府为主导，全国统一性的新增政策不会太多。

中央可能出台的房地产政策主要集中在财税和金融政策。在积极的财政政策方针下，税收还有减免的空间，比如交易环节中的营业税，二手房交易的个人所得税可能像增值税一样免掉。在适度宽松的货币政策下，2009年可能降息3-4次，继续下调存款准备金，资本市场融资功能可能好于2008年，尤其是发行公司债。从房地产金融政策分析，对于非普通住宅、二次住宅购买者，也会加大优惠幅度，“二套房贷政策”将基本终止；

地方政府应该会出台更多的救市措施，主要体现在以下几个方面。第一，在税收方面，购房契税还水平可以更低，历史上上海曾把契税降至0.75%，而目前全国基本上都是在1%以上；实行购房抵扣个人所得税，历史上部分城市曾执行过，比如上海在1998年-2003年期间，效果非常好，实际上很多发达国家都有购房免个调税的政策。对于上海来说，近期这一政策不会出台，即便有优惠政策，也不会像历史上那样对所有购房者都优惠，更可能性的方案是针对中等以下收入家庭和普通住宅购房者。

第二，是购房入户政策扩大化，少数地方政府已降低了购房入户的门槛，在国家户籍制度改革着力推进的情况下，2009年可能有更多城市实行购房入户政策，尤其是在上海、广州、北京等户口控制严格的城市，这一政策效果会非常显著。元月19日，武汉市发布"武汉市购房入户新政"细则，中心城区住房面积超过100平米及总价超50万元的可入户；一套房可入户3人但二手房不可入户。对于上海来说，此政策近期不会出台，因为上海正在制定中的新户籍政策重点向引进人才倾斜，而非购房入户，如果今后两年楼市持续低迷，也不排除重新实行蓝印户口可能性。

第三，限制外资的政策可能放松，在楼市低迷和外资流出的背景下，2006年出台的限外政策已经没有必要那么严格，可以适度放松，比如在个人购房方面。上海一直是外资进入的重镇，从2004年开始至2007年，境外个人购房和基金等机构投资者整栋收购物业的现象比较普遍，外资购房一度曾占上海商品成交量的8%左右。限外政策出台后，外资占比下降，尤其是2008年9月美国金融风暴爆发后，华尔街投行一片狼藉，高盛、大摩、雷曼兄弟、花旗等都正在或计划转售在沪物业，回国救火。另外，人民币升值的预期在下降，甚至国外已看跌一年期人民币汇率，这也会促使外资流出房地产业。

第四，2009年“70/90”政策可能会放松。这一政策由于行政干预力度偏大，尤其是在调控方式上属于“一刀切”，与目前鼓励因地制宜的国家调控方针不够协调，所以存在一些质疑声音。实际上，随着投资投机需求的剧减和楼市的低迷，前几年开发商盲目开发大户型、高档房的现象正在消退。一方面强化住房保障，另一方面也应使商品房更加市场化，这样将使开发企业能够自主的在风险和收益之间做决策，符合市场规则。

本文系新民网评论专栏特约撰稿

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