众所周知，2008年政府对于调控房地产方针发生重大转变，进入下半年之后，先是各地纷纷“揭竿而起”，高调救市，10月22日财政部和央行出台促进住房消费的相关政策，标志着中央明确了稳定楼市的态度，尤其是12月20日国务院的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，更具风向标的意义。

那么，这些措施的效果若何？11月部分城市的住宅成交量明显上升，政策效应初步显现，但并没有显示出来持续强劲增长的势头。笔者认为，政策的短期效应很容易消散，因为购房人的心理预期并没发生根本性改变，国际金融危机不断扩散，国内经济下行速度加快，政府已在担心2009年GDP增幅能否“保8%”，住房具有资产属性，在一个资产市场中，如果人们的预期不改变，则市场方向很难逆转。

正基于此，我对2009年房地产市场持悲观态度，整体下行难以避免，甚至不“硬着陆”的可能性。那么，宏观调控将如何演变。首先，任何一次调控，都需要经历几年，出台诸多政策，才会收到显著成效，比如上次紧缩型调控从2004年开始，直到2007年才见效，所以2009年必然还会有新的救市政策出台。其次，宏观调控性质的转变需要一个过程，从2004年至2008年上半年，属于紧缩型调控，从2008年下半年开始，属于为紧缩型调控松绑，这种放松行为估计到2009年上半年结束，从2009年下半将转为扩张型调控，政策力度更强更大。

2009年，调控政策包括几个方面。一是税收环节，二手房交易环节的税收还有减免空间，营业税还能再降，个人所得税可能暂免，契税还可以更低，还有更历害的是购房抵扣个人所得税。二是信贷环节，二套房贷政策肯定会继续放松，国务院已把这项权力下放给商业银行，而绝大部分自住贷款都是优质资产，出于竞争需要，商业银行会从宽发放。三是针对中低收入家庭购房实行贷款贴息。四是购房入户，部分城市已在尝试。五是“70/90”政策可能放松，给开发商更大自由度。六是在土地出让和管理、贷款、销售方面，给予开发商优惠政策。

但扩张型的调控政策并不能短时间内拉动楼市触底反弹，至少在2009年将很难看到市场会开始新一轮的增长。因此，开发商还是要认清这个冬天有些长、相当冷的形势，实际上国务院的相关文件也在引导和规劝开发商调整价格，促进成交量上升。在此形势下，开发商又该如何调整企业战略呢。

首当其冲，就是保证资金链不断裂。一是要降价促销，及时回笼资金；二是转让部分土地和项目，减轻土地储备所造成的负担；三是可以尝试和别人合作开发，合作伙伴可以是大地产商，也可以是资金比较充裕的非地产类企业；四是多方面进行外部融资，包括银行贷款、资本市场融资（IPO、增发股权、发企业债、尝试RERTS等）。

其次，要考虑企业经营方式的转型，由以前的扩张型战略转为紧缩型战略，少拿地、缓扩张、不称王；提升管理能力、进一步降低管理成本、裁员、降薪、企业缩编；产品线优化配制，比如住宅市场低迷，可适度增加商业地产项目，在住宅市场中，争取经济适用房等保障类项目，利润虽少但无市场风险。

购房警言： 2008没被套的，2009还得当心！

十年后，再来深圳，论地产