解放住房“夹心层”群众的三条路

元月6日上午，国务院新闻办公室举行2009年第一场新闻发布会，主题是促进房地产市场健康发展的有关情况。对于房地产业而言，这是好事，证明了国家对于房地产市场的高度重视，但同时也反映了公众对于楼市，尚存诸多迷惑之处。本文笔者重点解析其中一个“迷局”，关于“夹心层”的问题。

在新闻发布会上，有记者问道：2009年到2011年全国平均每年新增130万套经济适用房，但是仍有部分群众不符合经济适用房的购买标准，但又无力购买商品房，如何解决他们的困难呢？住房和城乡建设部副部长齐骥答道：要发展租赁住房等多种方式，因地制宜的解决；比如有地方把经济适用住房转为经济租赁房，有地方将棚户区改造的增量部分用于出售给或租赁。

在笔者看来，世界住宅市场和住房保障的发展史，同时也是一部“夹心层”的演变史。住房作为重要的民生问题，客观上需政府出面解决；但同时住房又是一件耗费大量资源、具有很高价值的资产，政府囿于财力有限、谋求社会公平、发展经济等多重因素，又需要借助市场机制进行资源配置；另外，居民的收入水平和居住水平又是动态变化的，住房保障标准亦随之变动。这就注定，“夹心层”的难题永远无法一劳永逸的解决，只能是逐步摸索、渐次完善。

“夹心层”主要分为两种情况，一种是既够不上廉租房标准，又没资格购买经济适用房，另一种是既够不上经济适用房标准，又买不起商品房。不妨以香港为例加以说明，1950年代推行公屋制度（相当于廉租房）之后，发现许多收入高于公屋申请条件的居民，居住条件比公屋还要差，于是在1970年代推出“居屋计划”（相当于经济适用房），后来又出类似问题，再推“夹屋计划”，结果依然产生夹心层，只好再推“首次置业贷款计划”。

那么，内地情况若何。目前我国现存六种住宅产品：非普通商品住宅、普通商品住宅、限价房、配套商品房、经济适用房、廉租房。这其中，非普通商品住宅和普通商品住宅基本上属于完全市场化的商品；限价房以市场化为主导、略带保障色彩，初衷是解决“夹心层”难题，近两年部分城市有所尝试，但由于目前各地商品房价格下跌，这一特定产品也濒于衰亡；配套商品房属于准保障产品，定向分配给动拆迁户，仅少数城市有，以上海为典型；经济适用房基本上属于保障性质，前几年仅占住宅供应总量的不足10%；廉租房则完全属住房保障产品，近几年仅有不足1%的城镇家庭获益。

总而言之，与发达国家相比，我国住房保障水平很低。在此条件下，“夹心层”的现象自然比较突出。按12月20日国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，通过加强廉租房、经济适用房建设和棚户区改，争取用3年时间基本解决1000万户左右城市低收入住房困难家庭住房问题。即使如此，也仅使约6%的城市家庭受益于住房保障，与欧美国家30%左右的水平差距较大。如何解决既不符合认购经济适用房标准，又买不起商品住宅的家庭的“夹心层”之困？笔者建议如下。

首先，建立一个有政策支持的市场租赁体系。政府不可能完全通过公屋解决廉租问题，也没有能力大规模建设经济适用房。那么，就要鼓励、引导开发商建设市场型租赁房。美国的可负担得起住宅（affordable house）模式已比较成熟，政府通过各项措施刺激开发商兴建可负担得起的出租住宅，并帮助提升此类房屋质量。另外，美国政府还鼓励私人将符合出租标准的房屋出租给低收入者，当低收入者承租后，低收入者将自己收入的三分之一付给房主，其余由政府代付。

其次，对于购买商品住宅的中低收入家庭给予贷款贴息或减税。实质上是减轻这类家庭的购房成本。香港房屋委员会曾于1987 年开始，推出“自置居所贷款”计划，符合标准的家庭可申请自置居所贷款，获得一笔30 万港元的无息贷款或领取为期48个月、每月2600 港元的按揭还款补助金。上海也有类似的成功经验，2003年上海《关于落实本市中低收入家庭实行购房贷款贴息政策若干规定的实施意见》，规定在2003-2008年期间，符合一定标准的中低收入居民家庭购买某些商品住宅，最高可享受购房贷款总额15%的贴息。另外，美国购房可以抵个调税的做法，也是不错的选择。

还有，允许部分住宅实行混合产权。既然部分中低收入家庭买不起商品房，就先让其购买部分产权，边租住、边购买剩余产权，以降低他们购房的门槛。英国曾有这方面的有益尝试，为了应付高房价，2005年英政府以增加供应为核心的新住房政策全面实施，在增加市场供应的同时增加社会住宅和部分产权的住宅供应，政府与房地产公司建立合作社，允许灵活的混合产权。近期《上海市经济适用住房管理试行办法》（征求意见稿）也有类似规定。

本文刊发于《中国房地产报》专栏

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