在房贷利率上“让利于民”是必须的

12月31日吃中饭的时候，一同事还焦急地问我银行对于存量房贷的优惠细则何时会出来，因为她去年买的房子属于首次普通住宅，有希望获得利率七折优惠，可直到2008年最后一天，工商银行都没给她确切的答复，悬着一颗心过的新年。

新华社消息，新年第一天，大银行终于做出让步，建设银行、工商银行、中国银行、农业银行四大行关于存量房贷优惠利率措施终于在新年第一天松口：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。

事实上，10月22日央行出台的《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，支持居民首次购买普通住房》是这么说的：“对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。”显而易见，政策出台的目的在于促进新增市场需求和新增房贷，并没明确提出要惠及存量房贷。

其后，部分大银行亦在存量房贷优惠问题上或者比较强硬，或者态度暧昧，但随着形势的发展，国有大银行被迫倾向于放松。主要原因有三条：一是政策趋于松绑，10月底银监会的强硬通知一度使房贷政策、尤其是二套房贷政策再度收紧，但2008年12月20日，国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》出台，明确要求支持合理的住房消费信贷，而且规定“对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。”实际上是放权给商业银行，这对于受政府控制较严的国有银行来说，操作空间变大。

二是房贷市场竞争激烈，在我国个人房贷不良贷款率依然保持在1%以下的情况下，商业银行对于自住型房贷争抢相当历害。国有银行可以“咬定二套房贷不放松”，可股份银行却正好借此良机扩大市场份额。正由于此，截至2008年12月31日，全国多家银行已经针对存量房贷客户推出了七折优惠利率，如民生银行、交通银行、浦发银行、光大银行以及其他中小商业银行。难以避免，房贷由国有银行向股份银行搬家的现象出现，我一同事前些时已把贷款倒腾了一次。

三是利率发生变化，在10月22日房贷七折优惠政策出来后，出现贷款利率和存款利率倒挂现象，如果一直是这样，多数银行都不会干亏本生意。可是，第四次降息之后，倒挂现象消失，即使打七折，银行依然有钱可赚。

最近在看《激荡三十年》一书，对当年国企业改革的困境重重颇为感慨，就金融体系而言，我国国有银行的改革已有本质性的推进，但在整个体系中，目前依然国有银行一头“独大”，与国际金融巨头相比，我们的市场化、国际化水平偏低。虽然美国金融自由化过了头，可我国才开始，不能因为美国金融体系出了事就停止我们的市场化步伐。

国有银行改革的重要一环就是放权给他们，让他们跟股份制银行在一个平台上竞争。具体到个人房贷上面，要让商业银行自己去判断收益和风险，不要总是硬性的束缚其手脚。目前的事实是，在适度宽松的货币政策下，银行不是没钱放贷，而是有大量的钱，却不敢贷，不知哪些领域才是放心的，而自住型房贷却是一块蛋糕，没理由不让他们去分食。

另外，在中央促进内需的方针下，让利于民，鼓励消费，创造条件让普通民众低成本购房，这是件利国利民的大好事。在当前楼市持续下滑的形势下，不仅要让新增和存量的首次普通住宅房贷享受大幅度利率优惠，也要加快施惠其它改善需求的步伐。二次置业者，非普通住宅购房者，只要是自住需求，其贷款都应给予明显的优惠。

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2009第一天：感想、感慨、感恩