围绕“二套房贷”，多数商业银行现在都很痛苦，眼看今年新增房贷数额持续下降，却只能偷偷摸摸寻找突破的方式。比如，近日媒体报道：部分银行为保有市场份额，针对第二套房采取“固定利率”的做法，以接近打7折后的房贷利率打擦边球。其实监管层的严把铁规不放松，也使大量改善性需求迟迟不愿入市，市场继续下滑没有任何悬念。

10月22日中央掀起救市巨浪之后，余波不断，其中房贷新政的事闹得沸沸扬扬，为本该严肃的政策平添一点娱乐佐料。央行下发件后，9月28日农行首先出台细则，松绑尺度较大，不仅惠及首次普通住宅，非普通和非自住房贷标准亦明显放低，在很大程上，可以说革了去年“二套房贷政策”的命。

孰料，几个小时后，农行细则从网站上被撤掉，原因是银监会紧急出台了一纸通知，要求金融机构：除首次利用贷款购买自住房外，其余情形均继续严格执行“9.27新政”和 “补丁文件”。搞笑的是，农行二次反应同样敏捷，9月29日晚上又把修改后的细则挂上网站。果不其然，新的房贷优惠仅限于首次购房者。

明眼人很容易看出，这次央行和银监会之间有点拧巴，从而致使商业银行或者上蹿下跳，或者按兵不动，摸不清管理层的意图。央行和银监会同为中国银行业的“父母大人”，只是有所分工，央行负责货币政策，对于商业银行的经营进行方向性指导；银监会是行业监管者，对于商业银行的管理更加直接，从商业银行成立到金融产品创新，都需要他的审批。因此，相比央行这位“慈母”，商业银行更怕银监会这位“严父”。

很多时候，央行和银监会在做重大决策时会进行沟通和协调，比如去年的“9.27新政”和其后的“补丁文件”都由二者联合下发。但今年情况有些不同，在国务院第四季度经济工作会议之后，财政部忽然以民生与保障的名义，下发文件，其中有条文涉及到个人房贷与房地产税收的优惠措施。在此背景下，央行发文跟进，其中并无银监会的署名。

央行这一被动式的出招，完全是遵循中央加强住房保障、鼓励普通住宅消费的方针，同时也兼顾自己的想法：通过放松房贷政策，刺激楼市需求——证据是它授权商业银行适度自主把握非自住、非普通住宅房贷的优惠尺度。但银监会的考虑重点不同，它重在控制房贷风险，限制商业银行的“自由活动”。美国次贷危机已演变成金融风暴，所向披靡；而国内楼市非常低迷，房价开始整体性下跌，如果出现大跌，必然导致房贷不良贷款率提高，银监会的想法似乎也不是没有道理。

那么，“公说公有理，婆说婆有理”，到底是东风压过西风，还是西风盖过东风，不仅房地产业内人士和买房人闹不清楚，就是银行业内人士也难下结论。但有一点毫无疑问是负面影响：父母意见不统一，政策出尔反尔，搞得作为子女的商业银行们不知所措，无所适从，房贷业务只好暂停。中央部委这种“试错”、“纠错”式的政策制定和实施方式很不对头，建议接下来央行和银监会建立更加密切的沟通、协调、决策机制。

去年12月的“补丁文件”，最终是严格界定了第二贷房政策以家庭为标准，花了两个多月时间才平息坊间争论。然而笔者认为，此次房贷政策的演变方向将是放松。去年12月中央经济工作会议决定了经济调控的“双防”方针，并实行从紧的货币政策，所以央行和银监会跟紧其后就把房贷政策朝严格化方向推进。而目前，保经济增长成为中央工作的重中之重，近期历史罕见的两个月内三次降息，充分表明货币政策趋于放松，在经济下行、楼市低迷的情况下，房贷政策也需通过一步步的松绑来保护和鼓励合理的自住消费。

再者说来，目前我国个人房贷不良贷款率不足1%，纯属优质资产，即使面临房价继续下跌风险，但商业银行依然有理由把它视为重要的盈利点。商业银行当然需要银监会的督导，但既然商业银行市场化的步伐不可阻挡，就应当给他们更多的经营自主权，相信他们对市场的判断力。比如“二套房贷政策”所限制的第二套房中，相当大一部分属于改善性需求，而这种自住需求不仅合理，而且购房者的收入水平、信用等级远高于多数首次置业者，日后房贷断供风险也远小于后者，对于商业银行来说，他们是优质客户，却被银监会给拒之门外。不亦怪哉。

管得多，不见得就能管得好。在目前房地产市场冷若冰霜的形势下，政府不仅需要关注住房保障，更需要鼓励自住需求入市，不管他们是首次置业，还是二次买房，不管买的是普通住宅，还是非普通住宅，房贷政策都不应成为自住性需求的 “拦路虎”。只有他们，才是拯救中国楼市的直接的、主导的力量，政府所要做的，是为他们提供便利。无论银监会，还是央行，必须想清楚这个道理。