买房之前：必须想透四档事儿！

由于经常为报刊写专栏、更新博客、公开讲课，邂逅了许多陌生的朋友，他们中的绝大多数，都是有买房需求而暂时关注楼市和笔者，平时常有人打电话或在MSN上向我咨询买房的事儿。

有趣的是，这些购房者联系我的热情和频率，随着市场起伏而阴晴不定。去年下半年，尤其是第三季度，他们对于房价的“撑杆跳”很是担心，只怕越等越买不起。今年上半年，随着成交量迅速萎缩，大家忽然静寂下来。而现在，又有人问计于我，说明在部分楼盘促销的诱惑下，他们的芳心又开始春意萌动起来。

在目前市场形势下，我的建议可归纳为四点。第一，对大势要有清醒的判断。恐惧和贪婪是股民的两大心理硬伤，放在很多买房人身上也相似。大家都已意识到房价出现下跌，但都不知道会跌到什么深度。我的判断是既悲观，又乐观。悲观在于中国宏观经济开始下行，而且很有可能自此告别高速增长，转向中速增长，很多发达国家皆有此经历；在样的背景下，楼市短期很难止跌反弹，这将是一波持续3年左右的中期调整。乐观在于中央明确“防止楼市大起大落”，同时，“保持房市房价基本稳定”成上海市房屋土地资源管理局下半年重点工作之一；从泡沫程度看，上海要好于深圳、北京；因此上海的房价不会大幅下落。市场演变轨迹将是：短期15%左右的速跌，中期盘整加阴跌，长期依然上涨。

第二，要对自身需求有清醒的认识。需求特征决定消费特征。即使在市场的最低谷，一样有成交量，这些买方的需求非常急迫。按照需求类别，可以采取如下策略：投机者且退避三舍，中短期利空多于利好；投资者原则上宜等待，但更惧怕股市和不甘心存款负利率的人，可谨慎地选择抗跌性较强的物业；自住者可以择机择房入市，尤其是刚性需求者，只要遇到钟情的房子有合理的优惠，就可下手，长期增值是铁定的，不必太牵绊于猜测房价底部的游戏。

第三，要对细分产品和细分市场有了解。不同的细分市场，现时表现和未来趋势亦有所差异。上海办公楼的表现最好，近几年稳定增长，商业用房空置较高，明显供大于求，但中心城区商业用房的租金回报率依然可观。与商办类市场相比，近几年住宅市场的成交量和价格皆出现较大起伏，尤其是房价大涨之后，理应回落，而且从租金回报率上看，2%左右的收益率实在差强人意。但是，自住需求总归还是要买房子的，由于“70/90”政策，未来几年90平米以下户型会出现供大于求，尤其是中低档住宅，以及外郊环间经济适用房、配套房集中的区域；中大户型，尤其是90-120之间的三房将成为市场稀缺产品。当然，就短期来看，最先回暖和最热销的楼盘，依然是刚性需求量最大的中小户型。

第四，要对楼市板块的前景有预知。房地产市场受城市规划和土地供应的影响很大，并直接反映在区域和板块上。今年年初，笔者曾在本专栏写过一篇文章“购房要小心，有些板块是“雷区”，说的就是这种差别。从城市规划上看，部分新城和新市镇机会比较大，但未来楼市表现受产业和人口导入影响显著，比较保险的区域是内外环之间，尤其是内中环之间，事实上去年以来涨幅最大的正是内中环之间，住宅价格涨幅高达80%左右。考虑到现有存量土地和后续土地供应，部分板块虽然去年市场普热时表现也不错，但长期供大于求的形态将不会改变，如松江新城东区、闵行马桥、嘉定新城主城区等。而目前供应集中、降价明显的焦点板块——三林板块，未来供应偏紧，前景比较乐观；而且据相关研究和建议，世博会后这一区域的城市功能只会加强，包括金融在内的产业集聚将提升，甚至市政府也有可能搬迁至此。

本文刊发于《租售情报》个人专栏

万科是条生猛的“降价鲇鱼”