开发商死扛房价，后果很严重！

出了梅雨，天气即暴热；跨进七月，楼市却更凉。7月11-14日举行的第23届中国上海房地产展示交易会已草草收场，对于原本参展热情高涨的开发商来说，味同嚼蜡，对于盼望房价大跌的购房者而言，大失所望。

其实在目前弱市格局下，想要房展会有多火，那是相当不现实的。问题的关键在于，绝大部分参展商居然摆出一幅“打死俺也不降价”架式，即使少数楼盘有点小折扣，也附以一次性付款等要求。实在有些怪哉。

开发商降不降价，那是企业自主经营的事儿，外人不足道也，但对于笔者而言，如鲠在喉，不吐不快。在当前市场调整期，企业在楼盘定价方面的决策须要衡量两个因素：一是预判市场将持续下行，还是很快会回暖；二是企业资金链能否足以支撑销售缓滞带来的压力。其中，前者的重要性远大于后者。

众多开发商死扛房价，主要缘于对后市持乐观态度，仍抱有短期内房价即将迎来反弹的想法——我认为这只能是幻想。从市场运行态势分析，自去年11月开始，上海一手房住宅成交量持续下降，今年上半年商品住宅的成交量同比去年剧降50%左右。往年成交活跃的4、5、6三个月今年却持续低迷。当然，若观察房价，无论一手房，还是二手房，至今整体未跌。

“盘久必跌”，这一股市规律，在很大程度上也适用于楼市。没有成交量的支撑，房价想要保持坚挺，难度相当大。或许很多开发商会援引2005年夏天上海楼市的故事。2005年5月“新国八条”出台后，上海楼市成交量迅速萎缩，价格亦开始下调，第三季度陷入低谷，部分楼盘甚至降价20-30%。事实证明，第四季就开始触底反弹，2006年基本上属于小幅上升的过程。

但是，开发商一定要清楚的认识到一点：上海楼市目前面临的形势，与2005年具有很大差异性。2005年“新老国八条”出台时，全国其它区域都在抱怨“上海感冒，全国吃药”，因为2004年只有以上海为代表的长三角地区房价涨幅过大；而眼下的情形是全国楼市整体向下调整，近几个月一二线城市住宅成交量同比去年普遍缩量四到五成，珠三角地区房价下跌明显。在全国其它区域皆跌的大势之下，上海还想一枝独秀，可谓难如登天。

从宏观面分析，差异就更大了。2005年国内经济仍处于上行阶段，通货膨胀保持在正常的低水平，虽然已经开始收紧“银根”，但没有实行从紧的货币政策，国际上很多发达国家的楼市一片繁荣。经历了2007年的高点后，目前国内经济明显开始下行，CPI持续在8%上下高位徘徊，从紧的货币政策逼迫许多开发商卖地、出让股权、借高利贷，国际上美国次贷危机依然持续，甚至已拖累今年世界经济的增速。

房地产市场并非“天外飞地”，国外经验表明，在宏观经济上升期，房地产市场往往先回暖，在宏观经济下行期，则有所滞后。若真如许多经济学家所言，本轮宏观经济繁荣顶点是2007年，其后将步入下行轨道，那么本轮楼市调整，短期内将很难结束，这将是一场持续2-3年的中期“战争”。

正基于此，开发商不能对后市盲目乐观，这个“冬天”可能有点长，销售跑量远比扛着高价贪求高利润来得重要，让利促销是正道。本次房展会现场客户调查显示，持观望态度的购房者所占比例超过7成，较往届展会大幅提高。在目前买方观望气氛浓厚的情况下，或许部分开发商会担心：降价以后还是卖不掉岂非进退失据？然而别忘了，有一点是铁定的：降价不一定好销，不降价一定不好销。

本文刊发于《东方早报》个人专栏

二手房价格更有研究价值

不救股市，也得救楼市！

致开发商们——捂盘不好玩啦！

崩盘不易，普跌不难！

开发商越慌推盘，却越难卖！