加载中…开发商越慌推盘，却越难卖！
(2008-07-16 09:01:41)
标签：
房产证券成交量珠三角 |
分类： 市场风云：洞察大势看未来 |
开发商越慌推盘，却越难卖！
全国楼市走势如雾里看花，眼前的形势却不容乐观，成交易普遍大跌，房价似乎也有些摇摇欲坠，“盘久必跌”的定律不仅适用于股市，有时候也能套在楼市上。关于“救市”的争论还在进行，但楼市的形势却在考验政府的耐心。
继去年第四季之后，今提楼市由过快增长向理性回归的形势越来越明显，主要表现在各地的房屋成交量的明显下降，其次是部分城市的房价开始下跌。今年5月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2%，涨幅比4月低0.9个百分点；环比上涨0.1%。不论同比，还是环比，房价依然在涨，但是涨幅减小，三季度环比涨幅极有可能由正变负。
由于全国各区域之间在经济发展和房地产市场发展方面的不均衡性非常突出，接下来以今年5月相关数据为基础，分析一下现阶段各区域市场的形态。
首先，从一手住宅供应量上分析，供应量明显增加。
今年一季，由于部分开发商看不清市场形态而采取捂盘观望行动，但进入5月份，开发商对市场的成交预期较高，于是纷纷增加上市量。因此大部分城市房地产市场供应出现较为明显的放量，很多城市供应量已经远超过去年同期水平。其中，成都、重庆等城市由于地震的影响，供应量较去年同期出现较大幅度的萎缩。
主要城市5月市场新增供应量情况表
|
区域
|
城市
|
2008年4月
|
2008年5月
|
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供应面积
|
供应面积
|
环比增长
|
同比增长
|
||
|
珠三角
|
福州
|
34.47
|
28.14
|
-18.36%
|
/
|
|
深圳
|
49.66
|
56.72
|
14.22%
|
7.67%
|
|
|
长三角
|
上海
|
99.1
|
127.2
|
28.36%
|
14.91%
|
|
杭州
|
22.48
|
46.61
|
107.34%
|
-5.93%
|
|
|
南京
|
57.18
|
65.78
|
15.04%
|
-31.85%
|
|
|
环渤海
|
北京
|
133.5
|
172.2
|
28.99%
|
75.71%
|
|
天津
|
86.93
|
150.84
|
73.52%
|
118.29%
|
|
|
沈阳
|
71.2
|
117.18
|
64.58%
|
274.26%
|
|
|
中西部
|
武汉
|
50
|
116.4
|
132.80%
|
43.70%
|
|
重庆
|
73.6
|
85.7
|
16.44%
|
-16.63%
|
|
|
成都
|
96.2
|
16.56
|
-82.79%
|
-82.51%
|
|
其次，从一手住宅成交量上分析，大部分城市成交依旧低迷。
与4月份相比，大部分城市5月成交量同比跌幅出现扩大趋势。总体而言，今年1-5月，绝大部分一二线城市月均成交量较去年同期平均下降40-50%，武汉甚至达到60%，市场非常低迷。然而，值得关注的是，在成交量持续低迷的情况下，大部分城市的房地产价格依然坚挺，除深圳、广州等珠三角城市外，其他城市目前尚未出现明显的下跌趋势。
最后，从全国四大区域市场分析，各区域情况基本类似，仍存一定差异。
长三角区域：住宅成交量萎缩较为严重，主要原因有三，一是新增供应量较小，导致成交量同步减少，除了开发商推迟开盘的原因为，主要近几年土地出让量不断下降，以上海为例，2006年月均住宅供应量为234万平方米，
2007年只有112万平方米，2008年进一步降至89万平方米；二开发商普遍坚持不降价的策略，导致购房者迟迟不愿入市；三是市场观望情绪浓重。房价仍维持高位。
珠三角区域：在各大区域中，以广州、深圳为首的珠三角城市房地产市场最先进入调整期，迫于销售压力，众多项目纷纷加入降价促销的行列，许多项目降价幅度较大，市场整体均价水平已经回落到2007年初的水平，由此也刺激成交量有所回升。
环渤海区域：除沈阳由于房展会等因素的影响成交量已回升至去年同期水平外，北京、天津等城市成交量仍处于较低水平，比珠三角和长三角情况稍好。尽管打折促销的楼盘增多，由于幅度普遍较小、很多新开楼盘往往采用先提价再打折的销售策略，购房者并不动心。价格基本稳定。
中西部区域：市场出现较大分化现象。武汉虽然降价促销较多，但成交冷淡；重庆、成都3-5月成交量呈递增回暖态势，但由于汶川大地震的影响，市场回暖的进程将大大延迟。价格总体稳定。
备注：以上数据来源于中国房地产决策咨询系统（CRIC）
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