需求旺盛是近几年我国住宅市场非理性繁荣，以及房价持续高攀的最重要的因素，这里面既包括自住需求，亦包括投资需求，既然有首次置业、动拆迁、婚房等刚性需求，也有大量的改善性需求。最近上海易居房地产研究院以我为主导，以发展研究所研究员为骨干，正在做一个比较大的课题，是为中国房地产协会做的，关于全国住宅供需结构方面的。

对未来全国住宅供需发展趋势做适当预测，在目前情况下显得非常有必要，但同时这也是一个难度相当大、因素错综复杂的课题。初步的研究结论在此可以先透露一下：根据上述预测，未来五年（2008-2012年）全国新增住宅供应量为37.9亿平方米左右，一手房需求是为45亿平方米左右，住宅供需比例为0.84：1。总体而言，呈现供不应求的形态，而理想状态应该是供略大于求，才能稳定市场。因此，未来五年，政府还应采取多种措施，须大力清理闲置土地，确保新增土地供应，加大旧区改造力度，同时也应继续抑制投资投机性需求，争取住宅供需更趋平衡。

昨天一篇文章分析了制约供应的四大因素，今天就分析一下影响我国住宅需求的五大因素吧。（下面五大因素并非上述研究报告中的内容，网友别误解）。

第一、城市化进程创造需求。城市化进程对于住宅需求的推动是刚性的，也是基础性的。根据国际经验，当一个国家的城市化水平达到30%的临界值时，将进入加速发展阶段，从30%到75%，英国用了200年，美国用了100年，日本用70年。我国的城市化水平1996年达到30.48%，2004年达到41.76%（2006超过43%），平均每年增加1.41%，按此速度，达到75%至少还需21年。若暂按15亿人口做基数，那么也即每年2115万农村人口进入城镇生活，若按2006年全国城镇人均住宅建筑面积26.11平方米计算，每年需要新增住宅5.5亿方平米，但近年来新开工面积最高年份的2004年也只有4.8亿平方米。这些数据说明，城市化造成的房地产需求非常大，即使是近几年在投资过热而导致宏观调控的情况下，供应总量还是不能满足总需求，加之供应结构不合理和部分城市房价过高，更是进一步抑制了正常的购房需求。

第二、人均GDP及收入水平影响需求。随着人均GDP和收入的增长,人们对住宅的需求是持续的,不仅与一国经济发展阶段有关,也与收入增长的幅度有关。2005年我国GDP达到2.2亿美元，由2004年的世界排名第六，跃至第四，但人均GDP只有1700美元（2006年达2000美元左右），世界排名仍在100名上下。经济总量是巨大的，发展速度是超快，人均财富也在迅速积累中，这就为我国房地产业的发展，创造了良好的前提条件。发达国家发展经验表明，人均GDP迈过1000美元的门槛后，居民消费结构将进行升级，不仅汽车消费进入中层收入者的视野，而且住宅也成为消费热点。近几年上海、深圳、广州、北京的房价快速上涨，与这些城市人均GDP已超过5000美元有一定关系。在经济水平较高的城市中，数量日渐庞大的中产阶级家庭正经历着居住升级，小房换大房、公寓换别墅（或排屋等类别墅）乃大势所趋。

第三、流动性过剩、CPI上升影响需求。提高二手房交易环节的税收，成为抑制投资和打击投机的重要手段。2005年，“国八条”规定：“对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。”2006年，“国十五条”进一步把营业税的征收年限由2年增加到5年。2006年，出台《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，规定：“对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。”2006年10月财政部、国家税务总局联合发布《关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》，使原本一直“立而未征”的二手住宅交易土地增值税明确化，随后，北京首先按交易总额的1%开征；2007年7月，上海也开始征收：“转让非普通住房，居住满五年的，免征土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收；居住未满三年的按规定征收”；另外杭州、南京等个别城市也已开征。整体而言，大幅提高二手房交易税负，在一定程度上抑制了投资和投机需求，但需要指出的是在买方市场条件下，卖方往往将增加的税费转嫁给买方，从而推高了房价；另外，也存在征税力度不大，比如个调税多按1-3%的低税率征收，而且卖方也存在故意做低房价的现象。在美国次级债危机的波及下，全球流动性过剩情况已有所好转，但就我国而言，人民币升值带来外资涌入、通货膨胀下的存款负利率等因素仍然流动性比较充沛。

第四、房贷政策影响需求。目前，利用按揭贷款购房已成为消费潮流，房贷政策的变化会直接影响到购房能力。2003年的“121号文”开始，持续紧缩房贷。2006年“国十五条”规定：“为抑制房价过快上涨，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。”2007年9月27日，《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定：“申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。”12月5日，又追加一个《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确“第二套房”的衡量标准以“家庭”为单位。提高个贷门槛，是一处硬性的规定，对于抑制需求的作用比较明显，但不容忽视的是，在个人房贷依然属于优质业务的前提下，商业银行为了追求自身利益，往往不愿严格执行央行和银监会的相关规定。另外，紧缩房贷政策不能实行“一刀切”，一方面要严格抑制投资性需求，另一方面要从宽对待普通自住性需求。《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》出台以来，部分城市住宅成交量已呈下降态势，效果比较明显。另外，自2004年以来，我国步入加息通道，2007全年加息多达6次，创历史新高，贷款利贷的持续提高也会抑制住宅需求。

第五、人民币升值导致的外资投资需求。人民币汇率的变化，会导致外资投资内地房地产的态度同步变化，自2005年人民币汇率改革以来，人民币升值已是大势所趋，尤其对美元的升值速度不断加快，2006全年升值3.2%，今年全年将达6.5%左右。人民币升值的预期，会刺激外资，尤其是以美元计价外资不断进入内地房地产市场，而这些境外资本（部分属于热钱）倾向于整栋收购，往往加大高端市场的需求，从而推高房价。针对于此，2006年，7月24日《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（“171号文”）出台，开始对外资购房进行规范和限制。其后，为了进一步细化和落实“171号文”，后来陆续又出台了几个文件，比如2006年9月国家外管局出台了《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，2007年5月，商务部和国家外汇管理局发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》这些政策重点是打击外资炒楼，不管投资机构还是散户投资者。就住宅市场而言，目前外资购房占上海住宅成交量的比重为3.2%,比历史最高点的7-8%已下降很多。就单价3万元以上高档住宅市场来看，过去两年外资购房占比约50%，今年以来已大幅降到20%左右。而且，由于审批时间拉长，难度提高，外资整栋收购成熟物业的步子也有所放缓，部分原先兴趣浓厚的海外基金变得有些犹豫、观望，甚至个别已购有物业的外资也开始主动抛售。

从2001年到2006年，全国商品住宅的供需关系，经历了一个从供大于求到供不应求的演变过程，并以2004年为转折点。2004、2005年房价涨幅达到两位数是由于供需关系紧张；2005、2006年供需比一直处于在0.8，2007年依然供不应求。值得关注的是，从2007年第四季度开始，在“房贷新政”及其它政策综合作用下，深圳、广州、上海、北京等热点城市的住宅市场出现下调和盘整态势，供需矛盾有所缓和。