2007年我国税收同比增长超过30%，不仅远高于GDP增速，而且也高于居民收入增速。发达国家早已开始藏富于民，但我国目前依然藏富于政府和企业，尤其是垄断企业。因此，为穷人减税，势在必行。

在住房问题上，一样如此！无论针对于低收入家庭廉租房和经济适用房，还是以来针对中等收入家庭的限价房和经济租用房，都应减免相关税收。

住房保障是一项系统工程，只有各项措施联手发力，才能真正取得预期成效。3月3日，财政部和国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，就是一个值得称道的配套措施。廉租住房经营管理单位、房地产开发商、个人等主体在符合相关条件的情况下，可以获得营业税、房产税、土地使用税、土地增值税、印花税、契税以及所得税等方面的优惠。

今年正值改革开放30周年，过去的30年，我国住宅制度经历了一场深刻而曲折的变革历程。由福利化分房到货币化分房，但1998年全面、深入、加速房改之后，又出现住宅市场化过快、过猛，反倒忽视了住房保障制度建设，从而出现房价持续攀高与普通民众购房难、住房难之间的尖锐矛盾。正是在这一背景下，从2006年的“国六条”开始，宏观调控向住房保障倾斜，2007年的“24号文”标志着我国住房制度重大调整，住房保障被提到新的历史高度。

回顾和反思1998之后我国住房制度改革走过的弯路，我们会发现，倒不是错在中央的指导方针及政策思路，关键在于配套措施没跟上，以及地方政府为了自身利益不愿掏钱花力推行。比如，“23号文件”中明确规定“经济适用房占供应主体地位”，在后来的具体执行中，却遭遇较大阻力，以至经济适用房不仅从未占据过主体地位，反倒在住宅总供应中的比重一年比一年小。

正是意识到这一问题的严重性，“24号文”明确提出：“有关部门要抓紧研究制定廉租住房建设、经济适用住房建设和住房租赁的税收支持政策。”显然，正是在国务院的高难度重视和督促下，《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》在几个月内便得以迅速制定和颁布。

从政策内容上分析，减免的税种包括个人所得税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、营业税、房产税、印花税，几乎包括了房地产开发、流转、保有环节的主要税种。这些优惠政策主要是针对对三个市场主体，经营管理单位、开发企业、个人业主。以下分别简述之。

第一、经营管理单位。主要政策包括四项：一是对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税；二是对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税；三是对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税予以免征；四是对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。从现实情况分析，目前廉租房和经济适用房的经营管理单位多是政府机构和国有企业，对他们减税可以在一定程度上改善资金运营情况，多多少少会增加其工作的积极性。

第二、开发企业。主要政策包括三项：一是开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税和印花税；二是企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税；三是对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减征4％的房产税。应该说，以前对于开发商建造经济适用房，已有一些优惠措施，但远远不够，依靠政府的财力远远不能解决住房保障问题，必须要适当借助市场机制，鼓励企业参与进来。

第三、个人。主要政策包括四项：一是购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；二是按规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税；三是个人捐赠住房作为廉租住房的，捐赠额未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除；四是在支持住房租赁市场发展方面的优惠，对个人出租住房，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税，出租住房收入减征10％的个人所得税，租赁合同免征印花税。针对个人的政策非常合理，作为中低收入阶层，无论是享受廉租房，还是购买经济适用房，抑或去市场上租房，减免税收理所当然，有助于减轻他们在居住方面的负担。

为什么一定要出台税收方面的配套政策？这体现出国家推进住房保障的思路在发生转变。众所周知，从建国后一直到1990年代，在计划经济体制下，基本上都是由政府和国企负责住房的建设、分配、维护，但事实证明仅靠政府和国企无法解决住房问题。即使在我国财力增强的今天，也有必要借助市场机制的优势，有效利用和配置资源。政府调控市场经济的基本手段，是货币政策和税收政策，这两种工具发生效力的机制比行政手段更合理。

就廉租房、经济适用房、租赁住房三种物业类别分析，最需要税收减免的是经济适用房，其次是租赁住房，然后是廉租房。经济适用房投资规模最大，最需要整合各方面的资源，政府监督、企业运作、个人受益是其基本原则，减免税收可以使企业和个人皆受益。租赁住房是我国住房体系中的“短板”，2006年“国十五条”中首次明确：“积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。”近两年实际并未推动这项工作，此次从税收上降低租赁双方的交易成本，必将推动住房租赁市场的发展与健全。至于廉租房，主要由政府主导运作，因此减免税少只是从一个部门的口袋流到另一个部门（或国企）的口袋，效用比前两者稍小。

发表于《住宅与房地产》（综合）2008年4月号，总第225期