2008年1月23日，上海房地产市场爆出一件怪事。有个原本有望以超百亿价格，超过92亿长沙地王，而成为全国“新地王”的地块，却仅以挂牌底价成交，而且只有一家外资公司参与挂牌。

这块地位于2007年在上海土地市场出尽风头的新江湾城。新江湾城F地块的占地面积达26.7481万平方米，按照3.37的综合容积率，其总建筑面积达90万平方米，是新江湾城历年来推出的最大一幅综合用地，土地出让保证金也由此而达到7亿元之巨，挂牌起始价格更是高达675170万元，创出了上海土地市场的最新纪录。

值得关注的是，有关部门为竞买者需要设制了极为苛刻的条件：所开发建设的甲级综合商办项目（非住宅）不小于200万平方米；有大型轨道枢纽上盖不少于100万平方米商办综合项目建设和管理业绩；有超高层建筑建设业绩；拥有和管理不小于500万平方米商业物业；与500强企业中不少于100家有紧密的租赁合作关系；有开发世界级专业绿色建筑机构标准的建筑项目不少于100万平方米，获得世界级专业绿色建筑机构颁发的认证。

这不仅把国内地产商全部拒之门外，连长和系、太古等香港巨头也有心无力。

这不禁让笔者想起2006年那桩类似事件。那年，真如城市副中心综合地块在出让条件中，限定只招全球500强企业，最后没什么悬念地被李嘉诚麾下的“长和系”以底价22亿元收入囊中。为之，业界曾纷纷猜测有关政府部门有为长和系“量身定做”之嫌。

历史总有惊人的相似性。但在土地招拍挂制度日益严格的情况下，2007年9月出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，其中第十一条明确规定：“中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。”

但新江湾城F地块设定的“门槛”甚至比2006年真如城市副中心综合地块还要高。最终只有一家公司参竞且胜出——美国铁狮门。成立于1978年，是全球一流的房地产投资与开发公司，在全球18个城市开发或管理着包括洛克菲勒中心在内的41宗商业与居住房地产项目；并已经成功开发并获取了资产价值超过150亿美元、面积超过520万平方米的土地投资组合，是擅长开发与管理密切结合的房地产企业。本次具体参与者，是铁狮门房地产与美国投资公司GSCPartners组建的合资公司——铁狮门房地产基金。

接下来，重点分析一下这件事的影响吧。第一、政府有“内定”开发商之嫌，虽然目的在于使优质地块得到更高水平的开发、后期招商、运营，但在一定程度上，却有违招拍挂制度，必然引起非议。

第二、这块优质地块的楼板价为7500元/平方米。而2007年，相邻的两幅住宅用地，新江湾城D1、D3地块的出让楼板价（分别被绿城和仁恒竞得），先后达到1.25万元/平方米和2万元/平方米的楼板价，甚至超过了当时区域在售房源的平均房价，从成就了“新江湾城神话”。这意味着，未来一段时间此区域地价和房价将因此而有走低的心理预期。而且，由于这块地具有相当的示范性，以如此让人大跌眼镜的价格出让，也将对全上海土地市场的走势产生影响。

第三、绿城和仁恒将因此而非常郁闷。不仅是对政府的“内定”嫌疑行为，而且还面临着未来市场的销售压力。前者可以怪政府，后者只能怪自己当初昏了头。2007年11月仁恒以2万元/平方米豪情拿下新江湾城D3地块的当天，笔者接受媒体采访及在博客中就曾指出：“上海再爆天价地：疯了，呆了，怕了”。“地产商脑袋发热，像疯子；政府新政不管用，看傻眼；买房人对未来房价，战战兢兢。”“ 仁恒的这一堵注，玩得让人心跳”。现在恰恰证明当初笔者的忧虑并非杞人忧天。

2007上海楼市偏热，但没癫狂

批郎咸平之乱弹海尔地产