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盲目追捧“轨道概念房”要不得！
(2007-11-22 09:03:16)
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盲目追捧“轨道概念房”要不得！
目前，全国所有的一线城市都已有地铁，部分二线城市甚至三线城市或者建好或者紧锣密鼓的筹划中。不可否认，轨道交通将对路经楼盘形成大利好，但据我的观察，部分开发商的存在夸大其词、过度渲染的倾向，其实轨道交通并不能从本质上改变一个楼盘的核心价值，也无法改变一个楼盘的命运。无论业界，还是消费者，对于轨道概念房，都需保持一定的理性。
不可否认，地铁一号线曾造就了上海楼市的“莘庄奇迹”，地铁二号线也使花木房价大幅攀升。但是，后来三号线和四号线对房价的拉动作用已微不足道，说明了轨道交通对房价的影响具有明显的区域差异性：对市郊的影响大于市区。但是，同样途经市郊的五号线和一号线延长线却也没能再现辉煌，五号线由于位于远郊且需换在莘庄换乘，所以人气并不旺，笔者2004年曾在老闵行区域操作一楼盘，发现绝大部分购房者属区域客，对工作在市区的客户几乎没任何吸引力。
另外，还有三个因素会制约市郊轨道住宅的交通价值。其一，价格因素。郊区住宅只所以能吸引市区客，在于它的价格比较低廉。然而，长途乘坐轨道交通，而且一半左右的业主还须换乘，会导致出行成本的大幅增加。比如从五号线诸站到徐家汇，一般来回车费至少要十元以上，而乘坐公交一般来回仅需四元左右。住在市郊到市区上班如果中间还需换乘另一条轨道线，则一月光交通费就高300-400元。
其二，时间因素。从绝对时间上讲，从市郊乘轨道交通肯定比坐公交节省，但市郊轨道交通十分钟左右一班车，而且从家到地铁站一般还需步行5-15分钟；因此，从相对时间上讲，有时人们更愿搭乘家门口的公交，如不堵车，则所需时间和乘轨道交通差不多。看看闵行区的一些楼盘就会明白，大型楼盘要配备社区巴士才能打动市区客。
其三，方便因素。由于规划中的轨道交通都经过诸多人口聚集点，导致日后乘客过分拥挤。尤其是上下班高峰时段，脸对脸、背贴背，冬天还好点，夏天汗臭流散，“林黛玉型”女子和“拐杖型”老人往往还需再等一班。我想，目前住在莘庄、梅陇、共富、彭浦的上班族对此都会有深恶痛绝而又无可奈何的体验。
再者说来，即使郊区轨道概念房虽然在出行上有所改善，但在商业、教育、医疗等综合生活配套方面，往往难如人意，毕竟住宅非夜伏昼出的旅馆，绝不能仅因贪图出行之利而放弃其它生活便利。因此，我并不特别鼓励工作在市区的朋友循着轨道向远处追寻居家梦想。上海之所以规划9个新城，是为了形成卫星城格局，以分流市区人口。就算轨道九号线直通松江，“住在松江新城、工作在徐家汇”也不可能成为主流选择，市区上班族断不可盲信松江新城某些楼盘之“真实的谎言”。与之类似的是，去年沪杭磁悬浮规划甫一确定，就有人炒作嘉定房产，在我看来，除非选项择“5+2”生活模式，否则对上海人没有任何意义，只不过唬唬部分买不起上海房的人罢了。
按市政规划，到2020年上海将建成17条轨道交通线，随着轨道网络越来越密集，其对楼市的促进价值也将越来越被摊薄。在深度的宏观调控之下，郊区楼盘的抗跌性较差的本性正在显现，其实2005年上海楼价下跌时外环外的楼盘跌幅要大于内环好地段的房子。在认识轨道交通利好一面的同时，消费者亦须保持理性，以免被商家忽悠，误入“轨道交通房”之迷途。
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