自去年以来，上海易居房地产研究院在上海，乃至全国的品牌度迅速提升，屡屡在房地产政策、产业、市场研究方面发出自己的独到见解。“易居论坛”作为上海房地产研究院的一个重要活动，也已成为上海房地界业内朋友聚会、沟通、分享的一个场所。

2007年10月31日，作为“易居论坛”2007年第四期在上海易居房地产研究院举行，其主要内容是发布由上海易居房地产研究院发展研究所主编的“2007第三季度上海房地产市场报告”。今年第二季度以来，和部分全国其它中心城市一样，上海房地产市场经历了一波强劲回升、上扬、繁荣，成交量和成交价都有突出的增长。从一定程度上讲，第三季度成为近三年来上海楼市的又一个高潮期，对这一时间段市场的运行进行分析研判，以及在此基础上对上海楼市发展趋势进行预测，具有相当大的现实意义。

首先，回顾和分析第三季度上海房地产运行情况

房地产投资方面，全市完成房地产开发投资966.65亿元，比去年同期下降-3.6%。投资资金来源结构相对于2006年同期已经发生了明显变化，其中，国内贷款今年为403.1亿元，同比大幅下降21.3%；利用外资57亿，同比增长46.8%；自筹资金变化不大；其他资金增长较快，同比增幅达到39.1%，但其中定金及预付款却有了明显的下降，同比下降27.7%。

新开工面积1659.58万平方米，下降9.1%，是造成房地产开发投资下降的直接原因。从竣工面积看，第三季度内，各月同比增速递减。施工面积保持相对稳定，但低于正常水平。

第三季度，上海商品房的批准预售量为720万平方米，成交量为1011万平方米。供不应求的态势非常明显。住宅供应量为578万平方米，成交量为878万平方米。从供求情况看，上海住宅的可售量消耗非常大。

第三季度办公楼市场同样表现出色。供应量达到33.18万平方米，相比于第二季度环比小幅攀升6.45%。成交量为51.4万平方米，环比增加12%，同比增长52%。

受传统的销售旺季到来刺激，第三季度商业营业用房市场供应量达到61.29万平方米，环比激增121%，同比去年依然下降37%。成交面积稳步增加，第三季度共成交56.46万平方米，成交量环比增加9%，同比增长13.5%。整体来看，商业营业用房市场已经朝着供求平衡的状态发展。

价格方面，第三季度商品房价保持相对的稳定，维持在9100元/平方米左右。商品住宅成交均价则保持在10500元左右，市场价格整体上涨过快。与商品住宅市场相比，商业、办公楼市场则相对平缓。办公楼均价在三季度呈现稳步上涨的态势，九月份成交均价达到15936元/平方米。商业营业用房成交均价平稳，季度均价在11000元/平方米左右徘徊。

其次，对上海房地产市场未来走势的做些预测

宏观调控政策方面，国家将继续落实已出台政策。包括“70/90”，最严格的土地审核制度，第二套房金融政策，限外等等。另外，新的政策也将再加码。如继续进行加息，遏制流动性过剩；解决“夹心层住房问题”的补充性住房保障措施；物业税试点“空转实”等。

土地市场将加大住宅土地的供应，以完成市政府关于年度供应450万公顷住宅用地的承诺。土地供应将继续集中在外环区域。

房地产金融方面。随着上海房地产市场调整的来临，特别是央行金融调控的收紧，第四季度，上海中资银行个人住房信贷规模将不可避免出现萎缩。房地产开发贷款方面，目前房地产开发资金来源结构已经发生明显的变化。银行贷款在房地产投资资金来源中的比例逐步下降。第四季度，这种趋势将继续。外资在上海房地产市场上的经营活动将从单边收购物业过渡为收购和套现并存的局面。

随着四季度销售旺季的到来，上海商品住宅市场需求仍将保持良好势头。虽然今后可能还会有一系列调控房地产市场的政策和措施出台，但自住购房者需求依然强劲。从长远来看，上海商品住宅成交价格还会持续微幅上扬的趋势。

商办市场将进入全年的销售高峰期，价格随之上升。办公楼供应区域主要集中在非核心商务区和近郊区，如浦东、杨浦、虹口、普陀、闸北等新兴的商务商业中心，以及宝山、闵行等近郊区。商业营业用房也将集中在奉贤、宝山等区域。

地王、上市公司、高房价的“三角畸恋”

“帅潘”说：俺也要跨栏了！

原建设部长新任上海书记，上海楼市将若何？

最经典的卖楼骗人把戏