近日据媒体报道，成都市高调推出60万平方米限价房用地，这是继广州、北京之后，又一个明确落实限价房的中心城市。是非多多、饱受争议的限价房，再次成为业界关注的焦点。

今年五月份九部委联合出台的“十五条细则”中，明确界定：“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。”可简称之“双限双竞”。该政策目的在于稳定房价、满足中低收入群体的购房需求，带有一定住房保障色彩。

半年已逝，事实证明全国房价仍以同比6%以上的幅度稳增，少数城市仍在10%以上高位运行。单从价格上考量，宏观调控的目标仍未实现。所以，日前发改委副主任毕升泉在全国特价局长会议上表示：房价高的矛盾依然是明年工作的重点，限价房仍需落实。针对这一问题，地方政府需要反思一下为何没能落实、至少是尝试性地推出限价房？

事实上，“双限双竞”确实存在许多复杂因素，中央的政策也只是一个思路和方向，实际操作中存着许多难点，这需要地方政府发挥执政智慧和大胆尝试。笔者以前曾从理论层面参限价房有所评述，在此倾向于以实证法解构这一问题。不妨就以成都案例为切入点，结合广州和北京的相关经验，做些简要分析。

首先，从选址上看，成都首批推出的四幅地块都位于三环以内较好地段，这一点与北京拟筹划推出的18块用地选址思路有相似之处。而10月份广州推出的5幅土地都位于郊区。笔者比较赞同前者。因为限价房应该针对的是中等及中等偏下收入群体，从收入水平上衡量，应比经济适用房的目标群体略高一筹。政府对限价房的补贴也比经济适用房要少。限价房应以市区（至少是近郊）和楼市热点板块为选址原则，这样才能真正惠及目标群体、有效稳定区域房价、有利于吸引开发商竞标（目前对于远郊地块，开发商多兴趣索然）。

其次，从销售价格控制上看，成都的做法是，直接以行政手段确定价格，具体方法是，参照该市上年度同区域同类楼盘的房价水平制定，并要求低于同期全国房价的平均涨幅；结果是，每平方米均价3800元的限价，比同地段、同类型楼盘均价低了10%左右。广州的做法是，8月份推出两幅地块，政府直接限销售价，但却比周边楼盘还要高出1000元，因此广受诟病，被迫延后；经过方式改进后，广州10月份再推5幅地块时，实行先竞房价、后竞地价。比较两地做法可知，成都模式是直接追求限价幅度，绝对保障限价效果；广州模式先是只考虑开发商的对限价的接受程度，后来演变成综合考虑开发商和目标群双方意愿，具体操作中还须政府进行利益平衡，技术性颇强。

再次，从土地出让方式上看，成都的四幅地块全由政府指定三家国资开发商，属协议出让方式，地价不得而知；而广州的五幅地块真正实行了“双限双竞”，结果还算理想。这两种模式明显后者更合理。从政策设计初衷考察，限价房的实施需应发挥出计划机制和市场机制的双重优势，理想的结果是开发商和政府各自让点利，中低收入群体因而受益。广州模式达到了这一目的，而成都模式却是政府让利太多，开发商却不一定会让利。成都的症结正在于没有竞地价，不符合“招拍挂”流程，市场机制缺席。

最后，从销售对象界定上看，成都限价房将面向中低收入家庭，但具体准入标准尚未出台。而广州限价房，经历了一个演变过程，前期两次推出土地时没有限定销售对象，12月初新推出的两幅地块明确销售对象为：具广州市常住户口的市民，中低收入家庭和本区域内征地拆迁安置户优先。虽然“十五条细则”中并未明确规定限价房需面向特定群体销售，但显而易见，该政策原本就是为中低收入群体谋福利的，也只有如此，才能维护政府让利的公正性。各地需要谨防的是，购买准入标准须细、严、准，以避免重蹈以前“有人开着宝马买经济适用房”的覆辙。

透过上文分析，可以判定成都发展限价房的方式尚待完善。广州在限价房上面花费了许多心思并做了出有益探索，从“双限一竞”，到“双限双竞”，再到目前的“三限双竞”，运作模式渐入佳境。而北京的限价房目前还停留在“雷声大、雨点小”的阶段，尚需实质性的突破。

至于其它大部分城市，都还未启动限价房制度。如果仅靠落实“70/90”政策，那么需要几年之后，随着中小户型供大于求，才会出现价格下调的可能性，但极有可能仅限于某些区域，而非全城普降。由于各地目前的住宅土地出让基本上仍在遵循“价高者得之”的原则，短期之内，可以说地方政府和开发商基本上都没让利，在没有明确政策倾斜（类似限价房限定销售对象）对象的前提下，中低收入群体不可能从中受益。

当然，从相反的角度考虑，也不可能强迫70%以上新建住宅都以限价形式销售，这是一种计划经济的思维模式。问题的关键是各地政府不能光“站着不干”，要勇于进行限价房的尝试，探索出一条适合中国国情的限价之路。发达国家类似的经验很多，如英国和美国和近期的法国，在出让住宅用地时明确规定开发商要建一定比例的房子，以低于市场价的价格租售给中低收入群体。至于具体比例，美国各州不太相同，多数州规定这部分房源面积须占项目总建筑面积的15%左右。这样做的好处很多，比如市场机制仍发挥主导作用，限价房的区域布格比较均衡，贫富混合社区有助于社会和谐。笔者认为，部分现在无计可施而又忐忑不安的地方政府，不妨小范围地尝试一下美国限价房的实施经验。