近期，温州个人合作建房开全国之先河，拿地成功，引发业内热议。笔者认为，这一事件在中国房地产业的发展史中，将具有里程碑式的意义。这股来自民间的自发力量，颇有“农村包围城市”的战略价值，对于由地方政府和地产商联袂形成的住宅开发垄断综合体来说，可谓斜路上杀出一个程咬金。

这一事件的历史背景是：近几年快速上涨的房价远远超过了广大中低收入群体的承受力，而同时住房保障制度建设非常滞后。事实上，这两个因素无论缺席哪个，眼下已呈燎原之势的个人合作建房现象都难以出现。房价上涨过快，原因比较复杂，既有1998年房改以来住宅商品化、市场化短期爆发的体制原因，也有开发商、地方政府追求利益最大化的部门原因，还有压抑已久的住宅需求集中释放的市场原因。住房保障滞后，原因相对简单，既有中央政府政策制定有误、监督不利的原因，也有地方政府宠爱利益与政绩、重投资轻保障的原因。

目前一线城市和部分二线城市的房价收入比都在10：1以上，远远超过国际平均值，导致普通家庭买房比较困难，因此这两年“房奴”、“暴利”等语汇流行。根据城镇居民收入水平的统计数字，30%左右的居民只能租房，30%左右的居民只能买有政策优惠的中低价房，比如经济适用房，其它中高收入家庭能够买房。而目前由廉租房、经济适用房、尚未房改的公房组成的保障性住房体系，基本上只能覆盖30%左右的城镇家庭（各城市具体情况不一）。事实上，在很多地方，尚未来得及房改的公房反倒成为住房保障的主角，对于住房体制改革来说，具有一定的讽刺意味。

近两年，北京、西安、大连、杭州、温州等地参加合作建房的民众，基本都属于上述30%有一定买房能力、却难于承受高房价、且无法买到政策优惠房的群体。在一时难以获得政策支持和开发商群体过于强势的情况下，在个别“能人”的组织下，这些人只有在现存的市场游戏规则下，主动寻求“自力更生、丰衣足食”的买房出路。温州案例证明，合作建房者确实有可能以低于市场30-40%的价格获得住宅。

个人合作建房难点有四：一是拿地难，在土地出让实行“招拍挂”的前提下，处于弱势地位的合作建房者很难与强大的开发商竞争；二是融资难，上文已提到，这些合作者多属于中等收入群体，其中多数人只能拿出一小部分钱，大部分建房资金还须通过信托、银行贷款等方式进行筹集；三是合作难，几百人甚至更多人进行合作，沟通、协调、商议、决策，每个环节都要实行民主制，管理和决策成本较高；四是政策难，目前对于个人合作建房，中央及各地政府的态度还比较暧昧，如果不能争取到政府的明确支持，不可大范围地取得成功，这也是个人合作建房最大的“胜负手”。

为什么个人合作建房首先会在温州获得重大突破？很大程度是因为温州特有的社会和经济环境。“温州模式”的重要特征之一是“大社会、小政府”，政府对于市场经济干预较少，对于创新型的经济活动持宽容和认可态度。而在许多地方，政府的行政体制改革还相对滞后，政府服务企业、服务市场的观念尚未从骨子里面确立。

从世界范围看，很多发达国家都曾经或者还在支持民间建房活动。工业化最早的英国，早在1844年就成立了全国性的住房协会，以指导和实施合作建房；1962年更进一步出台了“建房社团法”，以法律的形式支持、规范大规模的合作建房运动。还有，作为老牌的福利型国家，瑞典早在1920年代就成立了住房合作社，后来形成了全国性的体系，而且是储蓄、融资、建设一体化的组织，由其开发的住宅面积占全国总量的比例相当高。另外，日本政府对于地方社团建房，也在税费上给予特殊的优惠。

许多发达国家的住宅开发模式比较多元，其开发主体包括政府机构、国营公司、民营公司、国家与私人联营公司、各种社团、个体居民等。相较而言，目前我国的住宅开发体系非常单一，民营开发商一枝独秀。对于任何国家来说，住房保障都需要巨大的财政投入，单靠政府财政很难解决问题，客观上需要合理利用各方力量。个人合作建房，就是一种被证明行之有效的补充方式。所以，当务之急，是政府应考虑如何支持并规范个人合作建房，虽然这一开发模式有悖于社会分工原则和住宅产业化趋势，因此不可能成为住宅开发体系的主流。但是，它确实能够解决部分居民买房难的现实问题，也确实能够分担一些政府住房保障工作的压力。至于附带着反衬出开发商的暴利，只能算锦上添花了