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先租后买,该设计政策啦!

(2006-10-17 16:05:35)
分类: 学术研究:有时装作老教授

 

 

这是一个资本称雄的时代,有钱即可跨国跨行纵横驰骋。华尔街的天才们曾创造了许多金融工具,从而使纽约能够长久地统领全球金融风云,活力四射。如果说经济发展的核心依附点是金融的话,那么资金密集型的房地产业离开了金融更是没活路。

 

在行业周期和宏观调控的双重作用下,中国房地产业正步入转型期,如何既能剜掉肌体上的病灶,又能避免行业元气大伤,实在是一个颇有难度的大课题。笔者认为,借鉴华尔街的创新精神,从制度上、模式上进行房地产金融创新,或将是条有效路径。1998年以来,我国住宅市场化之所以进展神速,住房按揭立下了汗马功劳。针对眼下楼市情形,能否找到类似住房按揭这样高效的产业推手?

 

别急,先要闹明白房地产市场的症结所在。从市场活跃度上看,近两个月多数中心城市住宅交易量明显萎缩,“金九银 十”已是昨日黄花不可期。宏观调控是为了抑过热、调结构,并不希望市场因此伤风感冒。但结果是,在投机、投资客集体撤退之时,部分自住客亦被挟裹进去,从而推迟了购房计划。从消费形态上讲,透支现象突出,大量“房奴”出现,部分年轻人把住房按揭政策用过了头,想要立马让其由买转租,又谈何容易!从企业角度分析,开发商资金紧张,同时项目销售速度放缓。从资源效用层面考虑,近几年住房空置率一直居高不下,社会资源浪费严重。

 

矛盾重重,急待革故布新!必须进行制度创新,搭建优化供需关系的鹊桥。以房养老的“倒按揭”算作是一项创新,并且已进入试点阶段,遗撼的是这个不错的金融工具惠及面过窄,对行业推动作用远逊于住房按揭。笔者认为,时势招唤,住房融资租赁该出场了。

融资租赁可不是一个跑龙套的小角色。在发达国家,融资租赁已成为“朝阳产业”,比如在美国的固定资产投资中,融资租赁与银行、证券分庭抗礼,形成三分天下的融资格局。简单地说,融资租赁就是“以租代买”或“先租后买”,一般多针对房产、汽车、电器等大件商品,在合同期内物品所有权属于出租人,承租人只拥有使用权,合同期满付清租金后,承租人有权按残值购入物品,拥有物品的所有权。

整体来看,融资租赁业在我国的发展还处于起始阶段,基本上尚未浸透到房产领域。但正如REITs(房地产投资信托基金)对房地产业融资的重要意义一样,谁都无法否认房产融资租赁的广阔前景。具体细节暂不展开,接下来大致剖析一下这个全新金融工具的效用。

首先,可以治疗“房奴恐惧症”。“房奴”源源不断地被中国楼市制造出来,但却很难杜绝。专家及媒体都在空喊“不做房奴”或“解放房奴”,这不能从根本上解决问题。虽然从经济效益上衡量目前买不如租,但中国传统的“住宅观”让大部分人认定买比租好,租房不但没有归属感,更难以进行个性化装修,甚至存在被房东驱逐的可能。融资租赁能够既满足住房私权带来的好处,又能使年轻人量力而行,自由约定租期及合同,万一以后遭遇失业等情况,可选择放弃购买,减轻精神压力。

其次,缓解开发商资金困局。在市场条件允许的情况下,所有开发商都愿意一次性销售,以快速回笼资金,但在目前的买方市场环境中,激烈的竞争导致部分楼市陷入滞销。而融资租赁可以在某种程度上缓解这一问题,其实质就变成了短期性的促销手段,在香港楼市低靡期就曾出现过。但更大的意义在于,通过融资租赁模式,部分开发商可以另辟蹊径,进入所谓的“蓝海”,也即锁定特殊消费群体,开发专项楼盘,由此创造出一种全新的开发模式,对行业形成有益补充。

再次,降低银行信贷风险。融资租赁同MBSREITs、倒按揭一样,都是新型的房地产融资工具。众所周知,我国房地产业过度依赖银行,虽然央行不断紧缩“银根”,但出于商业利益,许多银行还是难抑房地产业的放贷冲动。融资租赁并未直接通过银行,而是由融资租赁公司面向社会筹集。多元化融资可以分散银行业的房贷风险,进一步则是降低中国发生金融风险的可能性。

最后,有助于完善住房保障体系。中央正致力于包括廉租房和经济适用房在内的住房保障体系的建设。笔者认为,融资租赁可以和经济适用房制度做些有益嫁接。一方面,由于现阶段我国财力有限,难以大规模推广准福利性质的经济适用房,而融资租赁是一种市场化的融资手段;另一方面,建设部也正拟修改相关政策,以使未来部分经济适用房用于租赁,假如部分房源能够进行融资租赁,则既能使中低收入群体享受“先租后买”的好处,也能降低政府在建筑维护方面的投入(因为业主在使用中更有爱心了)。

住房融资租赁集租赁、买卖、借贷三者优点于一体,能够实现消费者、开发商、经营者、政府、产业发展等多方共赢。但好事还须多磨。目前在法律上、观念上、实操上,都还不具备成熟条件,比如最重要的《融资租赁法》尚处于草稿阶段,最快明年出台。由于《合同法》等相关法律中已对此有所界定,其实完全可以现在就开始进行试点工作。所有新事物只有冲破旧观念的羁绊,才能精彩呈现。住房融资租赁,是该站出来啦。

 

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