开发商，一直居于房地产的产业链中核心位置，在设计、营销、物业等其它企业眼中是牛气哄哄的“甲方”。因为它能拿到地皮搞到资金，所以有理由把这个行业大绝大部分利润纳入囊中，社会舆论所非议的暴利，往往千夫所指开发商。由是，中国房地产业出现了三大怪现象：其一、开发商多如牛毛。国家统计局数据显示，截止2004年底，全国共有房地产开发经营企业5.9万个，一线城市数量都在5000家以上。其二、行业门槛较低。只要有钱，外行一样做开发，浙资开发商多如此；另外，即便没钱，只要与政府有关系能搞到地皮一样轻松做开发。其三、中国的富豪大部分都与地产有瓜葛。2005胡润百富榜中房地产类富豪所占比例高达46%，这一点与香港何其相似也。
　　宏观调控后，开发商被推到了风头浪尖之上，大企业船大尚能抗风浪，中小企业只能随波逐流。或许正如那句话：“涨潮时很多人都游得欢，退潮时才知谁没穿裤头”。行业洗牌不可避免，生存与否，取决于两大因素：首先是融资问题，上文已述，一方面银行信贷收紧，另一方面销售资金回笼放慢，如在楼市回暖前不能解决融资问题，必定被“冻死”；其次是土地问题，由于政府加强了土地控制，全部实行招拍挂后开发商间的竞争越来越激烈，以前没有土地储备的开发商若无法继续取得土地，则开发经营无以继之，有地但无钱，则难逃被兼并的噩运。
　　近期媒体报道武汉、青岛等地多家开发商未参加2005年检，证明部分开发商已自动“失踪”，更有业内人士预言，未来3年将有70％的开发商将关门；而上市公司的年报也在显示即使是大开发商也在两极分化，在万科、金融街等企业2005年度利润大幅增长的同时，莱茵达、银基发展等企业利润却巨幅负增长。在多数企业业务收缩情况下（包括前两年快速扩张的顺驰），和黄和万科却在逆势扩张，万科2006年仅在长三角区域就将增加约20个项目。如此房地产形势，绝大部分开发商必须面临转型，我们认为，转型的方向主要有两个：或者做大，或者做精。既大又精当然更好。

做大战略：力争成为全国性的房地产巨头
　　经济全球化的一个重要特征是跨国公司的迅猛发展，当麦当劳在欧洲市场业绩下滑之时，亚洲市场利润却在快速增长，因此说，跨区域经营能够增强企业的抗风险能力。房地产企业亦如此，而且房地产市场的区域性比普通商品更加明显，业绩平衡能力更强。
　　早在1980年代后期，香港的中海、新世界等已开始进军内地；而内地的万科也于1992年在全国13个百万城市布点；1997年之后，大批香港地产大鳄纷纷北上打拼，同时，深圳和广州的许多大牌开发商，亦纷纷北上圈地，2000年以后北京、上海、杭州的大开发商也启动全国拓展计划。目前，长江实业、新鸿基地产、新世界发展、恒基兆业等十家地产集团开发量约占香港总开发量的80%左右，市场集中度非常高。而内地前十名地产集团的市场份额不到6%，行业老大万科的市场份额也不到1%，市场集中度急需提高。未来具有竞争力的房地产企业，必然具有全国性的战略布局，由于土地市场的透明化，局限于一地的开发商越来越无力抵抗外来“入侵者”。
　　在对外扩张中，由于招拍挂导致土地成本加大，通过兼并和收购当地企业获得土地正成为当前流行的方式，万科并购南都进入浙江市场，复地兼并康堡进入北京市场皆如此；另外，持股合作也是企业扩张的一个重要策略，比如即如首创这样的地产巨头也因资金问题而把壹千栋项目出让25%股权给珠江。
　　除了全国圈地横向外，还可以通过整合产业链而纵向做强。2005年招商地产在主营业务同比减少23.49%的情况下，实现利润同比增长17.17%，这一优秀业绩源于以房地产开发、出租物业、二手房中介和物业管理为一体的整合式业务模式。通过这种集约化的全面运作，具备了为客户提供房地产全面增值服务的能力。顺驰也有如此倾向，开发与中介并重的格局国能少见，并且已形成互补效应。

做精战略：力争成为某个细分市场的佼佼者
　　以前，中国的开发商们喜欢“既当妈，又当爸”，投资、开发、销售、物业一条龙经营的开发商不在少数，背后的动机是不放过行业每个环节的利润。任何行业的发展，最后必然面临一个专业分工的问题，房地产业也一样。万科在初始阶段也曾尝试多元化经营，但并不成功，最终还是把自己定位于专业地产商，甚至把许多开发商钟爱的销售这块业务也进行外包。
　　大而全或小而全的开发模式，源出香港，而目前中国房地产的发展趋势，是在向美国模式靠拢。美国模式强调专业分工，开发商只专注于选购土地和谋划产品，投资、设计、销售、物业等环节皆由专业公司打理。以前万科的标竿公司是香港的新鸿基，现在变成了美国的普尔特，万科总是走在业界的前列，其实现在的万科是在同时做大和做精，其竞争力别人一时难以超越。
　　但是，其它企业还可以从更加细分的市场中寻求突破。比如，万达一直专注于商业地产；万通筑屋已成为住宅定制服务的先行者；东渡集团只做青年公寓，甚至在美国洛杉矶一次拿下四块地；多年来，黄文仔只做了两个项目，但星河湾却成了“中国地产的劳斯莱斯”，名副其实的豪宅典范。
　　另外，部分在开发环节没有优势的企业将退出开发领域，但仍呆在房地产行业混饭，比如转向物业管理、商业经营、投资咨询、建筑设计等领域。上文提及的利润剧减中的银基发展在2005年报中提出：“公司将实施经营业务的逐步调整和战略转型，不再继续从事房地产项目的开发，适时向房地产相关的发展前景好的项目投资。”