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伴随着房地产黄金十年的结束，房企利润率逐渐下滑，房地产开发也遭遇了前所未有的瓶颈期。于是，转型成了开发商摆脱当前困境的必选之路。从住宅转战商业、养老，从住宅跨界影视，从国内跑到海外……

而在房地产开发企业转型的风口上，“特色小镇”的开发伴着政策的红利渐渐成为众多企业抢食的大蛋糕。

《安家》杂志也期望通过对“特色小镇”选题的梳理以及专家们的案例分析，接下来为更多的“特色小镇”开发起到指导作用。此次专题先抛砖引玉，2017年，我们将更加关注“特色小镇”开发过程中的成功和失败案例。

房企利润下降求转型，红利风口催热特色城镇

尽管一些大房企销售业绩红红火火，但光鲜亮丽的销售数据背后却是利润率的下滑。截至11月2日，根据机构对132家上市房企三季度的统计数据显示，平均利润率跌至7.8%，再创新低。近四年来尽管房企的业绩不断冲高，但是利润率持续下滑已成为常态，伴随着本轮调整深入，《安家》杂志预计未来房企的利润率还将创造新低。

房地产市场趋势渐渐明显，由于地 价攀高，传统的拿地、盖房、卖房的开发模式难以为继，房企的利润也被大大摊薄。加上新一轮房地产调 控，转型成为大部分房企的必然选择。

特别是在新型城镇化建设进程中，2016年，国家出台了关于建设特色小镇的新政策，可以说正在遭遇市场瓶颈的开发商看到了希望，由此催热了特色小镇的开发建设。

2016年7月1日，国家多个部门文件确定了“我国到2020年争取培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇”的目标。还于2016年10月31日发布《关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见》，被业界视为我国推进特色小镇战略的指导性文件。在这一指导性文件发布之前，也公布了我国首批127个特色小镇名单。

特色小镇建设被认为是推进中国新型城镇化建设的重要组成部分，同时也是破解城乡二元结构的钥匙，既有利于促进大、中、小城市协调发展，也是实现产业扶贫有效路径以及实现大众创业、万众创新的载体。

于是，在我国又掀起一股特色小镇建设热潮。房地产传统模式已经成为历史，尤其是地 价高企让很多开发商望而生畏，“特色小镇”则成了开发商突破传统的发展方向。

据不完全统计，华夏幸福、碧桂园、华侨城、绿城等多家房企纷纷试水特色小镇。中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁认为，只有将特色小镇做大并发展到一定规模，形成产业集聚并引进人才后，房地产开发商才可以建造住宅作为配套服务，否则又是走了传统城市发展的老路。

所以说，《安家》杂志提醒，特色小镇不是“镇”，如果真按照传统镇区的治理模式去运营，必然会误入歧途。

警惕特色小镇建设陷入三大误区

1、特色小镇不是行政意义上的“镇”

特色小镇虽然伴随着城镇化进程发展应运而生，但也区别于传统以上的“小镇”，其实，特色小镇并不是传统意义上的“镇”，其既不是行政区域，也不是一个行政单元，而是以特色产业和产业文化为核心、以创业创新为因子，多种经济元素聚合的一种新的经济形态，是一种全产业链融合、各种创新要素聚合的产业升级和经济转型平台。

在特色小镇建设上，浙江省是成绩较为突出的省份。2015年，浙江省杭州市GDP达10053亿元，成为国内第10个万亿元级城市。在众多支撑杭州发展的引擎中，梦想小镇、基金小镇、云栖小镇、贸易小镇等特色小镇作为杭州市创业创新的重要平台，发挥了重要作用。据统计，2015年，浙江省首批37个特色小镇的新入驻企业达3207家。

“就浙江的实践而言，特色小镇不是行政区划单元上的‘镇’，也不同于产业园区、风景区的‘区’，而是‘产、城、人、文’四位一体有机结合的重要功能平台。”中国城市科学规划设计研究院院长方明表示，浙江经验说明特色发展将是未来我国大多数小城镇的主要发展方向。

据了解，不仅仅是浙江，当前全国特色小镇建设推进过程中，另外一些省市也体现出特色小镇建设对新型城镇化和经济提质增效的作用和意义。在山东，200个示范镇2012~2015年GDP、农民人均纯收入年均增速分别高达23.96%、15.59%，远超过同期全省增长幅度；在陕西，重点示范镇二、三产业增加值占GDP比重从2011年的88.8%增加到2015年的95.0%，农民人均可支配收入从2011年建设之前的7064元上升到2015年的11378元，高于全省平均水平30个百分点。

2、特色小镇不是传统意义上的房地产开发

无论是商业地产还是文化旅游地产抑或是产业地产，房地产开发商的转型很难从住宅开发的理念中走出来，往往口号上喊着转型，行动上却依然干着房地产的事儿。其实，开发商没有从根本上认识到非住宅开发的精髓，依然是惯性思维。

很多开发商认为建设特色小镇，就是搞房地产，而忽视了对特色产业本身的培育和发展。从这个角度来说，特色小镇更应看到特色，此前，有关通知就已经明确，要防止盲目造镇，要依据产业发展确定城镇规模。特色小镇的建设应该从产业入手，而不仅仅是扩大基建。大家都只想着投机，可以明确一点，这已经不是特色小镇了。

事实上，目前的特色小镇建设并不理想。很多所谓的特色小镇没有围绕产业核心，而是炒作产业概念，在自然环境相对较好的地方去做房地产，与产业基本没有太大关系，连龙头企业也只是想去借风口做资本运作赚利息差。

专家认为，产业之于城市、之于小镇的重要性毋庸置疑。已经有诸多国内外城镇因产业兴而兴，又因产业衰而衰的案例。但现实中，很多地方依然是为了建设小镇而建设小镇，并没有在产业支撑上多下功夫。

“目前，房地产市场相对火热，特别是一些大城市的房子价格地 价比较高，特色小镇之所以受一些房企的追捧是因为解决了拿地贵的问题，特色小镇的占地面积往往要十几平方公里，以特色小镇名义向政府拿地成本相对比较低，但这和特色小镇建设的初衷是相背离的，我们一直提出，要防止以特色小镇建设的名义形成新的房地产热。”中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁指出。

3、特色小镇不是地方大包大揽

特色小镇建设很容易陷入地方主导的误区，其实地方主导是一把双刃剑，一方面保证了政策的落实，但另一方面却失去了特色小镇的活力。

一定要摒弃行政化的思维定势和路径依赖，既尊重市场规律又发挥政府作用。特色小镇建设不能由地方大包大揽，要坚持政府引导、企业主体、市场化运作，“政府搭台、企业唱戏”，以社会资本为主。政府引导，提供政策保障，做好服务；企业主体，就是充分调动企业的积极性作为特色小镇开发运营的主体；市场化运作，就是充分发挥市场机制作用，理念在于“新”，核心在于“特”，根本在于“改”。

从实际出发，力求把小(城)镇的特色做精做强，在差异定位中开阔大视野，在细分领域中构建大产业，在错位发展中形成大格局。这是国家在浙江杭州召开的特色小(城)镇建设经验交流会提出的。会议强调，坚持市场主导，更加尊重市场规律，提高地方管理和服务的能力水平，防止大包大揽。