随着房价的普遍升高，在城市内尤其是一线城市，10万的房子普遍存在了，您或许会说，地价就好几万了，可不房子就得卖10万多了嘛！话还真不能这么说，地王一个接一个，还真不能说地王诞下的就一定是贵族。虽然这个话题不知道说过多少遍了，但今天安家新媒体小编还是想重申一下，瞅准了你的钱，你花10万的钱是不是买到了真正的所谓豪宅。真正的豪宅一定不便宜，但不便宜的房子可不一定是真豪宅。

近日，有媒体报道，北京蜗居“神盘” 卖出豪宅价。荣丰2008大部分户型的面积为二三十平方米，有的户型三梯27户，密度超高。小区现在的均价已接近8万元/平方米，比周边的二手房都高一些。然而拥有了高端项目的“身价”，却只能为业主提供最基础的居住需求，从而成为不少购房者口中的“神盘”。对于这样的房子，安家新媒体认为，即使卖出天价，也不可能与豪宅挂钩，完全不具备豪宅的舒适感。其实是被学区房绑架了的高价盘。

再看上海，这几天媒体报道说，上海静安区（原闸北区）的华侨城苏河湾11号楼在4月19日成交了一套701.66平方米的联体别墅，单价高达34.49万元/平方米，总价2.42亿元，34.49万元/平方米的单价创下上海新房市场有史以来最高单价记录，同时也创下中国内地单价最高记录。但有专家表示，这个项目价格最贵有其道理，毕竟拥有最大最好花园。不过单价34.49万元/平方米严重偏高。虽然贵为豪宅，但实际上与其自身价值还是相背离的。并没有真正达到34.49万元/平方米的豪宅品质。

第一太平戴维斯7月11日发布报告认为，短期内北京一手住宅新增供给将继续回落，且将主要分布在五环外，五环内新增项目则普遍“豪宅化”。据伟业我爱我家集团数据中心统计，北京住宅用地的土地溢价率为34.5%，同比2015年上半年增加1.31个百分点，环比2015年下半年减少8.93个百分点。从数据来看，2016年上半年北京土地市场在量上出现了大幅下滑，土地供应总宗数、住宅用地的供应宗数和供应面积、土地成交总宗数、住宅用地的成交宗数都创下了2010年以来的新低。但住宅用地的价格还在持续攀升，溢价率居高不下。

随着“北京五环内禁新增建设用地”等规定的出台，以及北京强大的需求，那么，土地资源就会极其紧张，开发商大有吃不饱的感觉，于是，每一次土地放出来，都会被开发商抬升成地王，从而拉升房价，北京房地产市场的豪宅化、高端化趋势就会越来越明显。但安家新媒体认为，地王与豪宅之间相差的不止是一个数字，豪宅开发要具备的条件还有很多。

安家万邦董事长刘文斌认为，目前的豪宅市场是一个虚假繁荣的市场，所谓的豪宅是被地王催生的，即“伪豪宅”或“被豪宅”。判断是不是豪宅最起码具备6大要素：1、不可复制的优越地段，该地段必须掌握了不可再生的稀缺资源或配套的独特性。2、具有鲜明的建筑特色，典藏级的建筑风格。奢豪是豪宅必备条件之一，但不是充分条件。3、开发商团队必须有豪宅开发资质。这个很容易理解，开发豪宅显然不仅仅是拼的土豪和有钱，更重要的是对豪宅和高端人群的理解。4、完善的物业管理和服务，作为豪宅，房子本身占一部分，但很大程度上是居者的一种体验和感受必须是尊贵的身份象征。5、同质化、高素质圈层人群。如果是不纯粹的居住群体，也就无从谈论是否豪宅，高素质圈层的社区氛围才能与豪宅相匹配。6、具备历史、文化的质感和底蕴。其实，豪宅的精华全在那一抹文化底蕴和传承。

一个卖出高价的房子是否真正具备以上几个条件，也就基本上能判断出其是否为豪宅了，否则就是伪豪宅。近年来尤其是今年上半年，北京地王频出，在此基础上也诞生了诸多所为豪宅，但安家新媒体观察发现，市场上能满足这些要素的“豪宅”凤毛麟角。在面粉贵过面包的形势下，未来豪宅市场竞争将更加激烈，而很多豪宅价格远高于周边二手房，其严重偏离市场价值，但为什么还有人在买豪宅呢？其实更大原因在于人们多年来一步到位的传统观念和心理。

在地王年代，面粉贵过面包，开发商拼尽所有财力终于拍到地王，却又成了烫手的山芋，高昂的地价成本想都不想直接开发豪宅，一些开发商为了追求高利润，盲目开发高端别墅项目，但在项目设计、建设和后期物业管理方面，并不具备任何资源优势，导致高端项目的品质与高价完全不能相容。

当满大街都是豪宅的时候您还觉得那是豪宅吗？

再看看上半年豪宅市场成交数据，中原地产研究部统计数据显示：北京顶豪市场成交爆发，半年来8万签约571套，刷新了年度历史新高纪录，推涨北京均价上涨9.6%。

为什么安家小编一边说豪宅市场的悲观看法却又看到如此“华丽”的数据呢？其实，其背后更是暗含着市场的巨大风险。之所以成交大涨，正是因为在地王的推动下，豪宅入市基数变大，但固有的豪宅客群并没有随之转化过来，而巨大的豪宅库存也是市场风险之一。

当然，还有一个原因就是，再坏的市场也永远有刚性的坚挺，而如今市场的风光完全靠为数不多的具备真豪宅几大要素的几个项目支撑着，谁能笑到最后，不妨再等一年。

刘光宇，安家杂志新闻评论部主任，安家新媒体主编，资深房地产评论人。（微信号：liuguangyu1982）